Nemovitosti

Zemědělství budoucnosti se přesouvá do technologicky řízených provozů, kde o výsledku nerozhoduje počasí, ale data, automatizace a přesně nastavené podmínky. Český projekt Plant Me na tomto principu rozvíjí síť moderních pěstebních farem v Evropě. Propojuje vlastní pěstební infrastrukturu, automatizované technologie a obchodní model, který otevírá část této infrastruktury také soukromým investorům.

Průměrná nabídková sazba hypoték vyšplhala v srpnu na 5,42 %, nejvýš od srpna 2024. Základní sazba České národní banky přitom stojí na 3,75 % a v srpnu se nehnula. Týká se to každého, kdo teď kupuje byt na pronájem nebo komu do roka končí fixace.

Stejných 1 500 000 Kč jde dát do investičního bytu s hypotékou, nebo do nemovitostního fondu. Následující propočet vede obě cesty vedle sebe se stejným vstupem a s vypsanými předpoklady, včetně srpnové sazby hypoték 5,42 % a hranice LTV 70 %, kterou ČNB doporučuje od dubna 2026. Jsou to modelová čísla, ne odhad budoucího vývoje.

Medián inzerovaných bytů v Praze se drží kolem 160 500 Kč/m², nájmy rostou pomaleji než ceny a hrubý výnos z pronájmu vychází na 3,4 %. Od dubna 2026 navíc ČNB doporučuje u investičních hypoték nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti. Tady je propočet, jak to dnes na konkrétním bytě vychází.

Nájem se daní podle § 9, prodej se po deseti letech nedaní vůbec a u fondu přijde daň až na výstupu. Rozdíl mezi paušálem 30 % a skutečnými výdaji dělá u bytu s hypotékou desítky tisíc korun ročně. A otázka, jestli nemovitost držet na sebe, nebo přes společnost, mění všechna ta čísla najednou.

Nájem nižší, než sliboval propočet, opravy dražší a lokalita, která nikam nevyrostla. U investičního bytu se pak nabízejí tři cesty a každá má jinou cenovku. Od 1. dubna 2026 platí u investičních hypoték přísnější doporučení ČNB, a u prodeje rozhoduje datum nabytí nemovitosti.

Když už máte vybraný konkrétní byt, cena je ta poslední věc, kterou má smysl řešit. Před ní stojí právní stav, technický stav domu a otázka, jestli se byt pronajme, za kolik a jak rychle. Přehled toho, co se u investiční nemovitosti prověřuje a v jakém pořadí.

Hrubý výnos z pronájmu bytu se v Česku liší podle kraje skoro trojnásobně. Praha vychází kolem 3,5 % ročně, Ústecko podle nabídkových cen přes 9 %. Rozdíl ale není zadarmo a hrubé číslo není to, co vám na konci roku zůstane.

Nájem 18 000 korun, splátka hypotéky 16 000, tedy 2 000 měsíčně čistého. Tenhle propočet nevychází špatně jen o kousek. Chybí v něm šest nákladů, které přijdou stejně jistě jako nájem, a jedna položka v něm naopak nemá co dělat celá. Spočítáno na modelovém bytě za pět milionů.

Kdo vlastní víc nemovitostí, má pocit, že riziko rozložil. Nerozhoduje o tom ale počet položek. Rozhoduje, v čem se ta aktiva potkávají: v lokalitě, v datu refixace hypotéky, v typu nájemce a v likviditě.

Od 1. dubna 2026 platí u hypoték na investiční nemovitost přísnější limity: banka půjčí nejvýš 70 % hodnoty a celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu. U lidí, kteří kupují druhou a další nemovitost, žádost obvykle nezastaví první limit, ale druhý. A dozvědí se to až v bance.

Retailové nemovitostní fondy vydělaly za rok 2025 v průměru 6,04 % a dvaadvacet z třiadvaceti sledovaných překonalo inflaci. To číslo ale skládají dvě různé věci: nájemné z pronajatých budov a přecenění nemovitostí podle posudku. Jedna z nich se opakuje každý rok, druhá se stejným mechanismem umí otočit.

U investičního bytu se počítají tři různá čísla a každé odpovídá na jinou otázku. Inzerát ukazuje to nejvyšší z nich. Na modelovém pražském bytě za devět milionů si ukážeme, kolik z hrubých 3,6 % zbude, když se dopočítají provozní náklady a splátka hypotéky.

Základní scénář počítá s tím, že americká třicetiletá fixní hypotéka klesne ze 6,25 % v roce 2026 na 5,70 % v roce 2030, přičemž klíčem je výnos desetiletého amerického státního dluhopisu. Českých domácností se výhled týká jen nepřímo, protože jde o americký trh a jiné sazby, než na jaké je zvyklý zdejší žadatel o hypotéku.

Průměrná sazba americké třicetileté hypotéky se už měsíc drží kolem 6,7 %, ve čtvrtek 27. srpna 2026 stoupla u úvěrů na koupi nemovitosti o 4 bazické body na 6,57 %. Za setrvalým stavem jsou obavy z ropy a inflace, která v červenci bez potravin a energií vyšla na 3,3 %. Českého žadatele o hypotéku se čísla týkají jen nepřímo, jde o americký trh a sazby amerických bank.