Propočet, který koluje pod každým inzerátem investičního bytu, má jeden řádek. Nájem mínus splátka hypotéky, co zbude, je zisk. U bytu za pět milionů s nájmem 18 000 korun a splátkou 16 000 z toho vyjde 2 000 korun měsíčně, tedy 24 000 za rok.
To číslo je špatně na obě strany. Chybí v něm šest nákladů, které přijdou stejně jistě jako nájem sám. A zároveň v něm celá figuruje jedna položka, která nákladem není. Obojí se dá spočítat, takže to pojďme spočítat.
Hrubý výnos je číslo do inzerátu
Hrubý výnos z nájmu je roční nájem dělený cenou nemovitosti. U našeho bytu to je 216 000 ku pěti milionům, tedy 4,3 %. V Praze se hrubé výnosy pohybují nejčastěji mezi 3,5 a 4,5 %, v ostatních krajích bývají o dva procentní body výš. Je to užitečné číslo na jedinou věc, totiž rychle porovnat dva byty mezi sebou. Neříká, kolik vám zbude.
Tři čísla se u nájmu běžně zaměňují a každé odpovídá na jinou otázku.
- Hrubý výnos: roční předepsaný nájem dělený cenou bytu. Počítá se z částky, která nikdy celá nepřijde na účet.
- Čistý výnos: skutečně inkasovaný nájem po neobsazenosti, mínus provozní náklady a daň z příjmu, dělený cenou bytu. Tohle je výnos toho bytu, ať už jste ho koupili za své, nebo na hypotéku.
- Cash flow: co za rok reálně přiteče a odteče z účtu, tedy včetně splátky hypotéky. Může být hluboko záporné i u bytu, který vydělává.
Rozdíl mezi prvním a druhým číslem bývá u českých bytů půl až dva procentní body, podle toho, kolik práce kolem bytu uděláte sami.
Šest nákladů, které v jednom odčítání chybí
- Neobsazenost. Byt nebude pronajatý každý měsíc z dvaceti let. Počítá se s výpadkem v jednotkách procent ročního nájmu a k tomu s náklady na výměnu nájemníka, tedy úklidem, malováním, inzercí a provizí.
- Rezerva na opravy. Kotel, kuchyň, podlahy, okna. Neplatí se každý rok, ale platí se. Rozpuštěno do roční částky jde obvykle o půl procenta až procento z ceny bytu.
- Fond oprav a služby, které nejdou za nájemníkem. U bytu v panelovém domě je to nejpředvídatelnější položka z celého seznamu a taky jediná, kterou vám někdo každý měsíc předepíše.
- Daň z nemovitých věcí a pojištění. Stát nechal pro rok 2026 inflační koeficient na hodnotě 1,0, takže daň sama od sebe nevzrostla. Liší se ale obec od obce podle místních koeficientů, a ty se mění.
- Správa. Buď ji platíte podílem z nájmu, nebo ji děláte sami. Ve druhém případě není zdarma, jen ji neplatíte penězi.
- Daň z příjmu z nájmu. Poslední položka a jediná, u které si sami vybíráte, jak vysoká bude.
Daň z nájmu, paušál nebo skutečné výdaje
Příjem z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů a máte dvě cesty. Paušál znamená, že si od příjmu odečtete 30 %, nejvýš však 600 000 korun ročně, a nic nedokládáte. Ten strop odpovídá ročnímu nájemnému dva miliony korun. Druhá cesta jsou skutečné výdaje. Ty musíte doložit, ale patří do nich i úroky z hypotéky a odpis bytu.
Odpis je ta položka, kvůli které se skutečné výdaje často vyplatí. Byt patří do páté odpisové skupiny a odepisuje se 30 let, rovnoměrně 1,4 % vstupní ceny v prvním roce a 3,4 % v každém dalším. U bytu za pět milionů, kde na stavbu připadají zhruba čtyři miliony a zbytek na pozemek, který se neodepisuje, to dělá 56 000 korun v prvním roce a 136 000 v dalších letech. Žádné peníze při tom z účtu neodejdou.
Součet úroků a odpisu proto často převýší celý roční nájem a z bytu vyjde daňová ztráta. To není chyba v propočtu, jen důsledek toho, že odpis je náklad na papíře. Volbu mezi paušálem a skutečnými výdaji děláte za celý rok a v dodatečném přiznání za tentýž rok už ji nezměníte, takže doklady je potřeba schovávat průběžně, ne až se sejde přiznání.
Splátka hypotéky není celá náklad
Tady propočet naopak podstřeluje. Nákladem je jen úrok. Druhá část splátky umořuje jistinu, a to jsou peníze, které se přesouvají z účtu do vašeho majetku. Hotovost ubyde, ale ubyde i dluh.
- Úrok: cena za půjčené peníze. Odejde bance a nevrátí se. Náklad.
- Úmor jistiny: splátka vlastního dluhu. Vaše čisté jmění nezmenšuje, jen ho přesouvá z účtu do bytu. Není náklad.
- V prvních letech je poměr nepříznivý. U hypotéky 2,8 milionu na 25 let při sazbě 4,9 % je splátka zhruba 16 200 korun a z té první jde 11 400 na úrok a jen 4 800 na jistinu.
Za celý první rok zaplatíte na splátkách 194 400 korun. Z toho 136 000 spolkne úrok a necelých 59 000 umoří jistinu.
Poctivý propočet toho samého bytu
- Předepsaný roční nájem: 216 000 Kč.
- Neobsazenost 5 %: minus 10 800 Kč, takže na účet přijde 205 200 Kč.
- Provozní náklady: rezerva na opravy 20 000, fond oprav a služby 18 000, daň a pojištění 5 000, správa 12 000. Dohromady 55 000 Kč.
- Daň paušálem: základ 143 640 Kč, sazba 15 %, tedy zhruba 21 500 Kč.
- Zbývá 128 700 Kč. Čistý výnos 2,6 % z ceny bytu, proti hrubým 4,3 %. Kdo si byt spravuje sám, dostane se na 2,8 %.
- Splátky hypotéky za rok: 194 400 Kč. Na účtu tedy za rok chybí 65 700 Kč, zhruba 5 500 měsíčně.
- Z těch splátek ale 59 000 Kč umořilo jistinu. Čisté jmění se za rok zhoršilo přibližně o 7 000 Kč, a to bez ohledu na to, co udělala cena bytu.
Tři čísla, všechna správná, každé o něčem jiném. Plus 24 000 je odpověď na otázku, kterou nikdo nepoložil. Minus 65 700 říká, kolik musíte každý rok doplatit z jiných peněz. Minus 7 000 říká, o kolik jste na tom hůř, pokud byt nezdraží ani nezlevní.
Proto může mít smysl i byt, který na první pohled prodělává. A proto se byt s hrubým výnosem 4,3 % nedá srovnávat se spořicím účtem, který nese 4,3 %. U spořicího účtu je to celé číslo, u bytu je to číslo před šesti odečty.
Dvě položky v tom propočtu navíc nejsou ve vašich rukou. Cena bytu se hýbe oběma směry a sazba se mění při refixaci. Průměrná nabídková sazba hypoték v srpnu 2026 vzrostla už pátý měsíc v řadě na 5,42 %, zatímco reálně sjednané hypotéky byly v červenci na 4,9 %. Kdo počítá s dnešní splátkou na celých dvacet let, počítá s číslem, které mu nikdo neslíbil.
