Průměrná nabídková sazba hypoték byla v srpnu 2026 na 5,42 %. V březnu to bylo 4,89 %, takže za pět měsíců přibylo 0,53 procentního bodu. Modelová hypotéka 3,5 milionu korun na 25 let vyjde při srpnové sazbě zhruba na 21 327 korun měsíčně. Proti březnu je to asi o 1 100 korun víc každý měsíc, po dobu celé fixace.
Bankovní rada ČNB přitom zvýšila dvoutýdenní repo sazbu 18. června na 3,75 % a na srpnovém zasedání ji nechala beze změny. Další jednání je 17. září. Kdo z toho vyvozuje, že hypotéky zdražily kvůli ČNB a že po jejím snížení zase zlevní, tahá za nesprávnou páku.
Repo sazba a sazba na hypotéce jsou dvě různá čísla
Dvoutýdenní repo sazba je cena, za kterou si banky u ČNB na čtrnáct dní ukládají peníze. Řídí krátký konec trhu, tedy úrok na spořicím účtu, na termínovaném vkladu a na úvěrech s krátkou fixací. Cena hypotéky se odvozuje od dlouhých sazeb, především od tříletých a pětiletých úrokových swapů a od výnosů státních dluhopisů. Swap je dohoda dvou stran o výměně pevné a pohyblivé sazby na několik let dopředu a banka si přes něj zajišťuje cenu peněz na celou dobu vaší fixace.
- Repo sazba je cena peněz na čtrnáct dní. Hypoteční sazba je cena peněz na tři, pět nebo deset let.
- Repo sazbu nastavuje sedm lidí v bankovní radě. Dlouhé sazby nastavuje trh podle toho, jakou inflaci a jaké sazby čeká za několik let.
- Snížení repo sazby se během několika týdnů projeví na spořicím účtu. Na nabídkové sazbě hypoték se projevit nemusí vůbec.
- Proto může repo sazba stát na místě a hypotéky přitom zdražovat. Přesně to se dělo od března do srpna 2026.
Na trhu to bylo vidět dřív než na sazebnících. V květnu se výnos desetiletého českého státního dluhopisu přiblížil pěti procentům, nejvýš od roku 2023, a tříleté swapy se dostaly přes 4,5 %. Dlouhé peníze zdražily jako první a hypotéky šly za nimi. V srpnu vycházela u úvěrů do 80 % hodnoty nemovitosti tříletá fixace na 5,17 %, pětiletá na 5,41 % a desetiletá na 5,93 %.
Co to znamená pro byt na pronájem
Od 1. dubna 2026 doporučuje ČNB u investičních hypoték přísnější limity: LTV nejvýš 70 % a DTI nejvýš 7. LTV je podíl úvěru na hodnotě nemovitosti, takže na bytě za pět milionů korun banka půjčí nejvýš 3,5 milionu a zbylých 1,5 milionu musíte mít z vlastního. DTI je poměr celkového dluhu k čistému ročnímu příjmu, takže všechny vaše dluhy dohromady i s novou hypotékou nemají přesáhnout sedminásobek toho, co si za rok čistého vyděláte. Investiční hypotékou se přitom rozumí i úvěr na první byt, který kupujete na pronájem, ne jen na třetí a další nemovitost.
Obě změny se sčítají. Vlastních peněz je potřeba víc a úvěr na zbytek je dražší. Na hypotéce 3,5 milionu odchází při srpnové sazbě 21 327 korun měsíčně, a to je částka, kterou musí nájem pokrýt dřív, než do propočtu vůbec vstoupí neobsazenost mezi nájemníky, rezerva na opravy, odměna za správu a daň z příjmu.
A co fond
Podílový list nemovitostního fondu kupujete bez úvěru, takže sazba na hypotéce vás přímo nepálí. Nepřímo se k vám dostane dvěma cestami. První je oceňování. Hodnota budov v portfoliu fondu se odvozuje mimo jiné od výnosu, který trh u té třídy aktiv požaduje, a když dlouhé sazby rostou, tlačí to na přecenění směrem dolů. Přecenění je pravidelný přepočet hodnoty majetku fondu a promítá se přímo do ceny, za kterou podíl prodáte.
Druhá cesta je konkurence o vaše peníze. Když se dá na spořicím účtu bez výpovědní lhůty dostat kolem 4 %, je výnos fondu kolem šesti procent jiná nabídka, než byl v době, kdy spořicí účet dával procento jediné. Rozdíl mezi tím, co nesou obě varianty, se zmenšil, zatímco rozdíl v likviditě zůstal stejný. Z retailového fondu se peníze obvykle vyplácejí v řádu týdnů, u fondu kvalifikovaných investorů to bývají měsíce.
Nic z toho neříká, která varianta je lepší. Říká to, že propočet, který jste si udělali na jaře, se srpnovými čísly vychází jinak. U bytu se zvedla splátka i požadovaná hotovost předem. U fondu se změnilo hlavně to, s čím ho poměřujete.
Bankovní rada se sejde 17. září. I kdyby sazbu snížila, na nabídkových sazbách hypoték se to samo o sobě projevit nemusí. Napovědět dokážou spíš výnosy státních dluhopisů a swapové sazby, protože ty se do ceny hypotéky promítají dřív.
