1,5 milionu do bytu, nebo do fondu: modelový propočet obou cest

Do investičního bytu i do nemovitostního fondu jde dát stejnou částku. Co se s ní pak stane, se ale liší v každém roce a skoro v každé položce. Propočet níže vede obě cesty se stejným vstupem 1 500 000 Kč a všechny předpoklady vypisuje, aby se dal přepočítat na vlastní čísla. Není to nabídka ani odhad budoucího vývoje.

Vstupy modelu

• Vlastní kapitál: 1 500 000 Kč v obou cestách.
• Byt: cena 5 000 000 Kč, hypotéka 3 500 000 Kč. To odpovídá LTV 70 %, tedy poměru úvěru k hodnotě nemovitosti, který ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje jako horní hranici u úvěrů na investiční nemovitost.
• Hypotéka: sazba 5,42 % p. a., splatnost 30 let, anuitní splátka. Jde o průměrnou nabídkovou sazbu podle Swiss Life Hypoindexu za srpen 2026.
• Nájem: hrubý výnos 4,0 % z ceny bytu, tedy 200 000 Kč ročně. Praha a Brno se dnes pohybují zhruba mezi 3,5 % a 4,5 %.
• Provoz, opravy a neobsazenost: 20 % hrubého nájmu. Růst nájmu 2 % ročně.
• Fond: čisté zhodnocení 6 % ročně, což byl průměr českých retailových nemovitostních fondů za rok 2025. Poplatky za správu jsou v tom čísle už odečtené.
• Co v propočtu není: transakční náklady při koupi bytu, provize při jeho prodeji a případná změna úrokové sazby po skončení fixace. Všechno tři jdou proti bytu.

Cesta A: byt na hypotéku

Splátka vychází na 19 700 Kč měsíčně, tedy 236 000 Kč ročně. Nájem přinese 200 000 Kč hrubého a po provozu a neobsazenosti z něj zbude 160 000 Kč. Rozdíl je 76 000 Kč ročně, které doplácíte ze svého. V přepočtu na měsíc je to 6 300 Kč, o které si po celou dobu snížíte rozpočet.

Tím ale výsledek nekončí. Ze splátky prvního roku jde 189 000 Kč na úrok a 47 000 Kč na úmor, tedy na jistinu, kterou už nedlužíte. Úmor nejsou vydělané peníze, jsou to vaše peníze převedené z účtu do majetku. Skutečný výnos se tvoří až v ceně bytu, a tu model neodhaduje, protože ji nikdo dopředu nezná.

Cesta B: nemovitostní fond

1 500 000 Kč vložených do fondu žádnou splátku negeneruje. Při zhodnocení 6 % ročně přibude v prvním roce 90 000 Kč, a to bez měsíčního doplácení, bez nájemníků a bez oprav. Cenou za ten klid je, že o ničem nerozhodujete a že odkup podílových listů má lhůty, u retailových fondů zpravidla měsíční. Riziko se přitom neztratilo, jen se přesunulo z jedné adresy na portfolio, které vybírá někdo jiný.

Výnos nemovitosti není výnos vašich peněz

Tady se propočty nejčastěji rozcházejí. Čtyři procenta z ceny bytu nejsou čtyři procenta z vašich peněz, protože většinu bytu nekupujete vy, ale banka.

• Hrubý nájemní výnos: roční nájem dělený cenou nemovitosti. V modelu 200 000 ku 5 000 000, tedy 4,0 %. Měří byt, ne vás, a nemění se podle toho, jestli máte hypotéku.
• Výnos vlastního kapitálu: co se stane s vašimi 1 500 000 Kč. Měří vaši pozici i s dluhem, a je to jediné číslo, které jde porovnat s fondem.
• Rozdíl v praxi: když cena bytu vzroste o 3 %, je to 150 000 Kč. Proti vkladu 1 500 000 Kč je to 10 %. Když o 3 % klesne, je to minus 10 % z vkladu.
• Jak to spolu souvisí: páka je násobitel mezi těmi dvěma čísly a pracuje oběma směry stejně. Retailový fond ji používá jen omezeně, takže se u něj obě čísla skoro rovnají.

Se stejnou logikou souvisí druhý častý omyl. Záporné měsíční cash flow není ztráta. Byt, který každý měsíc bere 6 300 Kč, může po deseti letech skončit v plusu, protože se mezitím umořila jistina a mohla vyrůst cena. A obráceně, kladné cash flow samo o sobě neznamená, že investice vydělává, pokud cena stojí a nájem sotva pokryje provoz.

Deset let a tři scénáře růstu ceny

Deset let je u bytu přirozený horizont, protože po nich je prodej osvobozený od daně. Za tu dobu se z hypotéky umoří 620 000 Kč a na doplácení odejde zhruba 610 000 Kč. Zbytek rozhodne cena bytu.

• Cena bytu roste 0 % ročně: z vložených 1 500 000 Kč je po deseti letech asi 1 510 000 Kč. Deset let doplácení a starostí skončí zhruba na nule.
• Cena bytu roste 2 % ročně: asi 2 605 000 Kč, tedy zisk 1 105 000 Kč.
• Cena bytu roste 4 % ročně: asi 3 911 000 Kč, tedy zisk 2 411 000 Kč.
• Fond při 6 % ročně: 2 686 000 Kč, tedy zisk 1 186 000 Kč, bez doplácení a bez provozu.

Zlom leží kolem dvou procent ročního růstu ceny. Pod ním vychází v modelu líp fond, nad ním byt, a čím rychleji cena roste, tím větší je náskok bytu, protože ho násobí páka. Stejná páka ale pracuje i dolů, a čtvrtý scénář v seznamu chybí schválně, aby nezapadl: při poklesu ceny o 2 % ročně by z 1 500 000 Kč zbylo zhruba 595 000 Kč. To je ztráta přes 900 000 Kč, zatímco fond by při stejném poklesu trhu ztratil řádově méně, protože nemá co násobit.

Daně nejsou u obou cest stejné

Prodej bytu je osvobozený od daně po deseti letech držby, pokud jste ho nabyli od 1. ledna 2021. U dříve nabytých nemovitostí platí pětiletý test. Podílové listy fondu jsou osvobozené už po třech letech držby a od ledna 2026 se na ně nevztahuje ani limit 40 milionů korun, který platil v roce 2025. Ten dnes zůstal jen u kryptoaktiv.

U nájmu se rozhoduje mezi paušálem a skutečnými výdaji a v tomto modelu to není řečnická otázka. Paušál 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč ročně, dá základ 140 000 Kč a daň 21 000 Kč. Skutečné výdaje zahrnují úrok z hypotéky, který je v prvním roce 189 000 Kč, a spolu s provozními náklady a odpisy nájem převýší, takže daň vyjde nulová. Dokud je hypotéka mladá a úrok vysoký, paušál u páčeného bytu obvykle prodělává. V jednom roce nejde obojí kombinovat a zpětně se volba měnit nedá.

Retailový fond a FKI nejsou totéž

Slovo fond znamenalo v propočtu výše retailový nemovitostní fond. S 1 500 000 Kč ale dosáhnete i na fond kvalifikovaných investorů, a ten se chová jinak.

• Retailový nemovitostní fond: otevřený komukoli, běžně už od několika set korun. Musí držet část majetku v likvidních aktivech, oceňuje a odkupuje zpravidla měsíčně a páku používá umírněně. Průměr za rok 2025 vyšel kolem 6 %.
• FKI, tedy fond kvalifikovaných investorů: vstup od 1 000 000 Kč s posouzením vhodnosti, nebo od 125 000 eur. Volnější pravidla, vyšší páka, delší lhůty pro odkup a vyšší poplatky. Průměr nemovitostních FKI za rok 2025 vyšel kolem 8,5 %.
• Co z toho plyne pro srovnání: při 8,5 % ročně by z 1 500 000 Kč bylo za deset let zhruba 3 392 000 Kč a zlom proti bytu by se posunul ke třem procentům ročního růstu ceny. To vyšší číslo ale stojí na vyšší páce uvnitř fondu, tedy na stejném riziku, jaké u bytu berete na sebe.

Co model nerozhodne

Propočet umí říct, při jakém růstu ceny která cesta vychází líp. Neumí říct, jestli cena poroste. A hlavně neumí ocenit to, co obě cesty odlišuje víc než procenta. U bytu držíte konkrétní adresu, konkrétního nájemníka a konkrétní havárii kotle, a zároveň nad tím vším máte kontrolu. U fondu nedržíte nic z toho a spoléháte na správce. To je rozhodnutí o způsobu, ne o výnosu, a číslo z modelu ho za vás neudělá.