U nemovitosti se neplatí jedna daň, ale tři různé věci ve třech různých režimech: nájem každý rok, prodej jednou a případně vůbec, a daň z nemovitých věcí bez ohledu na to, jestli byt něco vynáší. Fond do toho vstupuje jako čtvrtý režim, protože daň odkládá až na okamžik, kdy z něj peníze vyberete. Tady je přehled toho, co v roce 2026 platí.
Nájem: paušál 30 %, nebo skutečné výdaje
Příjem z nájmu je dílčí základ daně podle § 9 zákona o daních z příjmů. Danit ho můžete dvěma způsoby a rozdíl mezi nimi bývá u bytu s hypotékou největší položkou celého přiznání.
Paušál je 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč ročně. Strop se vyčerpá při ročním nájmu 2 000 000 Kč, nad tuto hranici už paušál neroste. Výhodou je, že nemusíte nic dokládat ani schovávat účtenky.
Skutečné výdaje znamenají odpisy, úroky z hypotéky, opravy, správu, pojištění a daň z nemovitých věcí. U bytu koupeného na hypotéku bývají výrazně vyšší než 30 % z nájmu, protože odpis a úrok spolu často pokryjí většinu příjmu. Vybíráte si ale za celý rok a za všechny nemovitosti podle § 9 najednou, ne za každý byt zvlášť, a při změně metody mezi lety se musí upravit základ daně o pohledávky a závazky.
Odpis není výdaj, který z účtu odejde
Tohle je místo, kde propočet u většiny pronajímatelů selže. Odpis se chová jako výdaj, ale nejsou to peníze, které byste kdy poslali pryč. Snižuje daňový základ, hotovost nechává ležet na účtu, a proto může byt vykazovat daňovou ztrátu a přitom vám každý měsíc něco zbývat.
- Odpis: postupné rozpuštění ceny bytu do výdajů. Snižuje daňový základ, z účtu neodejde nic.
- Oprava: peníze, které reálně odejdou, a do výdajů jdou celé v roce, kdy je zaplatíte.
- Technické zhodnocení: peníze také reálně odejdou, ale do výdajů jdou přes odpisy, ne najednou. Hranicí je 80 000 Kč za rok.
- Splátka hypotéky: jistina není výdaj vůbec. Výdajem je jen úroková část splátky.
Byty patří do páté odpisové skupiny a odpisují se 30 let. Při rovnoměrném odpisování je sazba 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v každém dalším. U bytu se vstupní cenou 5 000 000 Kč to znamená 70 000 Kč v prvním roce a 170 000 Kč v letech následujících. Pozemek se neodpisuje, takže u rodinného domu je potřeba cenu rozdělit.
Úrok z hypotéky se uplatňuje dvěma způsoby, které nejde zaměnit
Odpočet úroků na vlastní bydlení a úrok jako výdaj u pronájmu jsou dvě různá ustanovení a mnoho lidí je má za jedno a totéž. Liší se stropem i tím, kdy vůbec vzniknou.
- Vlastní bydlení: úrok je nezdanitelná část základu daně podle § 15. Strop je 150 000 Kč ročně u bytové potřeby obstarané od roku 2021 a 300 000 Kč u starších případů. Od roku 2026 na odpočet dosáhne i anuita u družstevního bydlení.
- Pronajatý byt: úrok je běžný výdaj podle § 9, bez stropu, ale jen když daníte skutečnými výdaji. V paušálu 30 % je už zahrnutý a znovu se neuplatňuje.
V bytě, který pronajímáte, nebydlíte, takže odpočet podle § 15 na něj nevzniká. Když se účel během držby změní, dělí se úrok podle doby nebo podle plochy a od dalšího období se odpočet neuplatní.
Prodej: dva časové testy a jedna výjimka
Příjem z prodeje je osvobozený po deseti letech držby u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021. U starších platí původní pětiletý test. Datum nabytí tedy rozhoduje o tom, který test se na váš byt vůbec vztahuje.
Druhá cesta k osvobození vede přes vlastní bydlení: dva roky bydliště bezprostředně před prodejem, nebo použití výtěžku na vlastní bytovou potřebu do roka od prodeje. Tu druhou variantu je nutné oznámit správci daně ve lhůtě pro podání přiznání za rok, kdy jste peníze dostali. Bez oznámení osvobození nevznikne, i když peníze do nového bydlení skutečně půjdou.
Daň z nemovitých věcí je něco úplně jiného a platí se každý rok bez ohledu na nájem i prodej. Inflační koeficient pro rok 2026 zůstal na 1,0, takže se daň sama od sebe nezvedla. Rozdíly mezi obcemi ale dělá místní koeficient v rozmezí 0,5 až 5,0, který obec může nastavit i jen pro část území nebo jen pro některé typy nemovitostí. U pronajímaného bytu jde o uznatelný výdaj.
Fondy: daň přijde až na výstupu
Nemovitostní fond nebo FKI se z pohledu investora daní jinak než byt v katastru. Po cestě se nedaní nic, co byste řešili v přiznání. Rozhodující je až okamžik odkupu podílu nebo výplaty podílu na zisku.
U cenných papírů, tedy i podílových listů a investičních akcií, je časový test tři roky. Od roku 2026 navíc u cenných papírů a obchodních podílů padl strop 40 milionů korun, do kterého bylo osvobození dosud omezené. U kryptoaktiv strop zůstává. Výplata podílu na zisku se daní srážkovou daní 15 %, kterou odvede fond a vy ji v přiznání neuvádíte. Akumulační fond, který výnos reinvestuje, tak odkládá nejen daň, ale i celou administrativu.
Na sebe, nebo přes společnost
Držba přes společnost není jen jiná sazba. Mění se sazba, uznatelnost nákladů, možnost paušálu i to, jak se peníze dostanou zpátky k vám.
- Sazba: fyzická osoba platí 15 % a nad 1 762 812 Kč ročně 23 %. Společnost platí 21 % a při výplatě zisku ještě 15 % srážkové daně, dohromady zhruba 32,9 %.
- Prodej: fyzická osoba po uplynutí časového testu neplatí nic. Společnost tuto výjimku nemá, zisk z prodeje je zdaněný vždy.
- Paušál 30 %: dostupný jen fyzické osobě. Společnost vede účetnictví a uplatňuje skutečné náklady.
- Náklady a administrativa: společnost unese širší okruh nákladů, ale stojí účetnictví a agendu, kterou § 9 nepotřebuje.
Od určité velikosti portfolia začne 21 % se ziskem ponechaným ve firmě a reinvestovaným dál převažovat nad ztrátou osvobozeného prodeje. Zlom nemá jedno univerzální číslo, protože závisí na tom, kolik peněz ze struktury skutečně vybíráte. Převod už vlastněné nemovitosti do společnosti je navíc sám o sobě zdanitelná transakce, takže rozhodnutí se dělá spíš u dalšího nákupu než zpětně.
Tenhle přehled není daňové poradenství. U portfolia nad jednu nemovitost, u zahraničních aktiv nebo při úvaze o převodu do společnosti se vyplatí zaplatit daňového poradce. Vyjde levněji než chyba, kterou už nejde vzít zpět.
