Trh s byty se v roce 2026 pohybuje ve dvou rychlostech. Ceny rostou dál, nájmy rostou pomaleji a rozdíl mezi nimi rozhoduje o tom, kolik investiční byt skutečně vynese. K tomu se od dubna změnilo financování, takže na stejný byt dnes potřebujete víc vlastních peněz než loni. Následující čísla platí k datu, kdy je jejich zdroj zveřejnil, a před vlastním propočtem se vyplatí ověřit si je znovu.
Ceny: v Praze kolem 160 tisíc za metr
Medián inzerovaných bytů v Praze se v polovině roku 2026 pohybuje kolem 160 500 Kč/m², s rozpětím zhruba od 141 000 Kč/m² na Proseku po necelých 200 000 Kč/m² v Karlíně. Nové projekty jsou ještě výš: průměrná nabídková cena nového bytu v Praze přesáhla v prvním čtvrtletí 2026 182 000 Kč/m² a meziročně přidala 8,6 %. Brno má medián kolem 134 000 Kč/m², tedy asi o pětinu níž než Praha.
Nabídková cena není prodejní cena
Když někde uvidíte cenu za metr, první otázka zní, jestli jde o cenu z inzerátu, nebo o cenu, za kterou se byt nakonec prodal. Plete se to i v médiích a rozdíl není kosmetický.
- Nabídková cena je částka, za kterou je byt inzerovaný. Je známá okamžitě, je jí hodně a staví se z ní většina cenových map. Je to představa prodávajícího.
- Realizovaná cena je částka zapsaná v katastru po podpisu kupní smlouvy. Je to jediná cena, kterou někdo skutečně zaplatil, jenže se zveřejňuje s několikaměsíčním zpožděním.
- Rozdíl mezi nimi jsou podle analýz inzertních portálů běžně jednotky procent, v krajích, kde se prodává déle, i nižší desítky procent. V Praze bývá sleva z inzerátu menší než na Vysočině nebo ve Zlínském kraji.
- V praxi to znamená dvě věci. Když oceňujete vlastní byt podle inzerátů v okolí, vidíte hodnotu, kterou vám trh nemusí potvrdit. A když podle inzerátů plánujete nákup, počítáte s cenou, ze které se ještě dá vyjednávat.
Nájmy rostou, ale ne rovnoměrně
Ve druhém čtvrtletí 2026 vycházelo podle dat skupiny UlovDomov pražské nájemné u bytů 1+kk na 529 Kč/m² měsíčně, u 2+kk na 452 Kč/m² a u 3+kk na 411 Kč/m². Meziročně to je růst o 2 % u nejmenších bytů, o 14 % u dvoupokojových a pokles o 5 % u trojek. Poptávka se stěhuje do prostředních dispozic a největší byty na tom v Praze zrovna vydělávají nejmíň.
Mimo Prahu je hladina nájmů podstatně níž. U 2+kk vychází Brno na 366 Kč/m², Olomouc na 288 Kč/m², Ostrava na 283 Kč/m² a Plzeň na 280 Kč/m² měsíčně.
Kolik to vynáší, když si to spočítáte
Vezměte pražský byt 2+kk o ploše 60 m². Při 160 500 Kč/m² stojí zhruba 9,6 milionu korun. Při nájemném 452 Kč/m² měsíčně vynese 27 120 Kč měsíčně, tedy 325 440 Kč ročně. Hrubý výnos z toho vychází na 3,4 %.
Stejný propočet v Brně, kde je medián kolem 134 000 Kč/m² a nájem u 2+kk 366 Kč/m², dává 3,3 %. Levnější město samo o sobě vyšší výnos nepřináší, protože s cenou bytu klesá i nájem, a obvykle skoro stejně rychle.
Hrubý výnos ale není to, co vám zůstane, a tyhle dva pojmy se zaměňují nejčastěji ze všeho.
- Hrubý výnos je roční nájemné dělené kupní cenou. Neodečítá nic. Je to číslo, které se uvádí v inzerátech a ve článcích o trhu.
- Čistý výnos je totéž po odečtení daně z příjmu, pojištění, příspěvku do fondu oprav a správy domu, oprav a měsíců, kdy byt stojí prázdný. Tyhle položky spolknou běžně čtvrtinu až třetinu hrubého nájemného.
- Prakticky to znamená, že z hrubých 3,4 % zbývá po nákladech spíš 2,3 až 2,6 %, a to ještě před splátkou úvěru. Zhodnocení ceny bytu v tom čísle není a předem ho nikdo nezná.
Od dubna 2026 potřebujete víc vlastních peněz
ČNB doporučila v tiskové zprávě z 27. listopadu 2025 přísnější limity pro investiční hypotéky a ty platí od 1. dubna 2026. LTV, tedy podíl úvěru na hodnotě nemovitosti, je nejvýš 70 %. DTI, tedy poměr celkového dluhu k čistému ročnímu příjmu, je nejvýš sedminásobek. Jde o doporučení, ne o zákon, ale banky se ho v praxi drží.
Investiční hypotékou se přitom rozumí úvěr na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost pořizovanou k pronájmu. Druhý byt kupovaný na pronájem tedy pod přísnější limity spadá, i když je v pořadí teprve druhý. Na hypotéky na vlastní bydlení se nemění nic.
Na zmíněný byt za 9,6 milionu to znamená nejméně 2,9 milionu korun z vlastních zdrojů, k tomu poplatky, daň a rezervu na vybavení. Úvěr 6,7 milionu na 30 let při sazbě 4,90 %, na které byly nové hypotéky v červenci 2026 podle ČBA Hypomonitoru, znamená splátku kolem 35 800 Kč měsíčně. Proti nájmu 27 120 Kč doplácíte každý měsíc zhruba 8 700 Kč ze svého. Limit DTI navíc u úvěru 6,7 milionu předpokládá čistý roční příjem kolem 960 000 Kč, tedy asi 80 000 Kč měsíčně, pokud nemáte jiné dluhy.
Sazby se přitom od jara posunuly nahoru. Průměrná sazba nových hypoték byla v březnu 2026 na 4,43 %, v dubnu na 4,52 %, v červnu na 4,79 % a v červenci na 4,90 %. Každá desetina procenta u sedmimilionového úvěru přidá ke splátce několik set korun měsíčně.
Co z toho plyne
Matematika investičního bytu je dnes jiná než před pěti lety. Nájem ve velkých městech nepokryje splátku úvěru, výnos se přesouvá do zhodnocení ceny a to je ta nejistá část celého propočtu. Vlastní kapitál je díky limitu LTV vyšší a náklady na dluh rostou.
Neznamená to nekupovat. Znamená to počítat s tímhle stavem, a ne s tím, jak trh fungoval dřív. Prognózu cen tady schválně nenajdete, protože ji nikdo nemá čím podložit. Co podložit jde, je propočet konkrétního bytu při dnešní ceně, dnešním nájmu a dnešní sazbě, a ten si před podpisem udělejte.
