Kdo si prohlíží inzeráty na investiční byt, potkává pořád jedno číslo: hrubý výnos. Je to nejvyšší ze tří čísel, která se u nemovitosti počítají, a jako jediné z nich neříká nic o tom, co vám z bytu skutečně přijde na účet. Zbylá dvě si musíte spočítat sám. Plete se to i lidem, kteří už jeden byt vlastní.
Tři čísla, tři různé otázky
Rozdíl mezi nimi není v přesnosti výpočtu. Každé měří něco jiného, a proto dává smysl jen jako odpověď na jinou otázku.
- Hrubý výnos: roční nájem dělený cenou nemovitosti. Není to výnos, který dostanete. Neobsahuje vůbec nic z provozu ani z financování. Je to číslo do inzerátu a slouží k rychlému srovnání dvou bytů mezi sebou.
- Čistý výnos: roční nájem po odečtení provozních nákladů a neobsazenosti, dělený cenou včetně transakčních nákladů. Není to hrubý výnos po zdanění, což je nejčastější záměna. Popisuje nemovitost samotnou, bez ohledu na to, jak jste ji zaplatil.
- Výnos vlastního kapitálu: čistý peněžní tok po splátce hypotéky, dělený penězi, které jste do obchodu reálně vložil. Nepopisuje byt, ale váš obchod. Dva lidé mohou koupit stejný byt ve stejný den a mít tady každý jiné číslo, protože si každý půjčil jinak. Anglicky se mu říká cash-on-cash return.
Spočítáno na pražském bytě
Vezměme byt o výměře 60 m² v Praze za 9 000 000 Kč, pronajatý za 27 000 Kč měsíčně. Roční nájemné je 324 000 Kč a hrubý výnos vychází na 3,6 %. To odpovídá tomu, kde se pražské byty dnes pohybují: hrubá výnosnost v hlavním městě je zhruba 3,4 až 3,8 % ročně, zatímco v krajských městech bývá o dva procentní body výš.
Od nájmu teď odečteme, co byt stojí, včetně měsíců, kdy stojí prázdný nebo se v něm mění nájemník.
- Neobsazenost: jeden prázdný měsíc za dva roky jsou zhruba 4 % ročního nájmu, tedy 13 000 Kč.
- Příspěvek do fondu oprav a správa domu v části, kterou neplatí nájemník: 30 000 Kč ročně.
- Údržba, drobné opravy a výměna spotřebičů: 15 000 Kč ročně.
- Pojištění bytu a daň z nemovitých věcí: dohromady 6 000 Kč ročně.
- Inzerce a provize při hledání nového nájemníka, rozpočtené do roku: 12 000 Kč.
Náklady dohromady 76 000 Kč, takže z nájmu zbývá 248 000 Kč. Do jmenovatele patří kromě ceny bytu i transakční náklady, tedy právník, odhad, správní poplatek katastru ve výši 2 000 Kč a případná provize. Počítejme 70 000 Kč. Čistý výnos je pak 248 000 děleno 9 070 000, tedy 2,7 %.
Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem vyšel 0,9 procentního bodu. Obvykle bývá půl bodu až bod a půl, podle stáří domu a podle toho, jak často se mění nájemníci. U staršího domu před rekonstrukcí bývá větší.
Co s tím udělá hypotéka
Řekněme, že si na byt půjčíte 70 % ceny, tedy 6 300 000 Kč, se splatností 25 let. Průměrná sazba nových hypoték byla v srpnu 2026 na úrovni 5,42 %, stoupla popáté v řadě a je nejvýš za dva roky. Při této sazbě vychází splátka zhruba na 38 400 Kč měsíčně, tedy asi 461 000 Kč ročně.
Čistý nájem je 248 000 Kč, splátka 461 000 Kč. Z bytu tedy ročně odchází zhruba 213 000 Kč, které musíte doplnit z jiných peněz. Vlastního kapitálu jste vložil 2 700 000 Kč plus 70 000 Kč transakčních nákladů. Výnos vlastního kapitálu je záporný, zhruba minus 7,7 %.
Splátka jistiny není náklad
Tady je potřeba oddělit dvě věci, které splátka mísí dohromady. Úrok jsou peníze, které jsou pryč. Splátka jistiny je přesun z jedné vaší kapsy do druhé: snižuje dluh, a tím zvyšuje váš podíl na bytě. V prvním roce našeho příkladu připadá na úrok zhruba 340 000 Kč a na jistinu zhruba 121 000 Kč.
Peněžní tok je proto minus 213 000 Kč ročně, ale skutečný úbytek majetku je zhruba 92 000 Kč. Obojí platí zároveň a obojí potřebujete znát. První číslo říká, kolik musíte mít každý měsíc po ruce, druhé říká, jestli obchod vydělává. Když se zamění, buď si koupi zbytečně rozmluvíte, nebo si ji obhájíte na čísle, které na účtu nikdy neuvidíte.
Kdy páka pracuje pro vás a kdy proti
Pravidlo je krátké. Když je čistý výnos nemovitosti vyšší než úrok z úvěru, hypotéka výnos vlastního kapitálu zvedá. Když je nižší, snižuje ho, a čím víc si půjčíte, tím rychleji. V našem příkladu stojí 2,7 % proti 5,42 %, takže páka pracuje proti vám. V Praze je to dnes běžná situace, ne výjimka.
Ten rozdíl musí dorovnat růst ceny bytu. Pražské byty meziročně zdražily zhruba o 8 % a při takovém tempu obchod vychází. Jenže růst ceny není výnos, který vám někdo vyplácí. Je to sázka na to, že za deset let bude byt dražší, a nikdo ji negarantuje. Nájem chodí každý měsíc, cena se pozná až při prodeji. Kdo tenhle rozdíl dorovnává očekávaným zhodnocením, kupuje především růst ceny a nájem je vedlejší. Je rozumné vědět o sobě, že to tak je.
Než začnete srovnávat nabídky
- Ujasněte si, které z těch tří čísel v nabídce vlastně máte. Inzeráty uvádějí prakticky vždy hrubý výnos.
- Do vloženého kapitálu započítejte i transakční náklady, tedy právníka, odhad, poplatek katastru a případnou provizi. Bez nich vychází výnos vlastního kapitálu opticky líp, než jaký je.
- Do provozních nákladů patří i měsíce, kdy byt stojí prázdný. Nulová neobsazenost se do tabulky píše snadno a v praxi nevydrží.
- Čistý výnos srovnávejte s úrokem, který nabídla vaše banka vám, ne se sazbou z reklamy.
- U fixace kratší než splatnost si spočítejte, jak by čísla vypadala při sazbě o dva procentní body vyšší. Refixace přijde dřív, než byt splatíte.
Tři čísla, tři odpovědi. Hrubý výnos říká, jestli má smysl se na byt vůbec dívat. Čistý výnos říká, jaká je nemovitost. Výnos vlastního kapitálu říká, jaký je váš obchod, a je jediné z těch tří, které skutečně cítíte na účtu.
