Investiční byt: co prověřit dřív, než začnete řešit cenu

U investičního bytu se nerozhoduje podle toho, jestli je cena o dvě stě tisíc níž než u srovnatelného bytu o ulici dál. Rozhoduje se podle toho, co je zapsané v katastru, v jakém stavu je dům jako celek a jak rychle se byt pronajme. Cena je poslední proměnná, protože teprve po těch třech krocích víte, co vlastně kupujete.

Právní stav: začíná se výpisem z katastru

Katastr nemovitostí je veřejný a výpis si pořídíte, aniž byste byt kdy viděli. Dálkovým přístupem stojí jeden výstup 100 Kč, na přepážce katastrálního pracoviště se platí 50 Kč za každou i započatou stránku formátu A4, nejvýše 1 000 Kč. Je to nejlevnější kontrola v celém procesu a zároveň ta jediná, kterou zvládnete dřív, než někam pojedete.

List vlastnictví má několik částí. V části A je vlastník, v části B jsou nemovitosti, v části D poznámky a v části E nabývací tituly, tedy listiny, na jejichž základě vlastník nemovitost získal. Nejdůležitější je část C, kde jsou zapsaná omezení vlastnického práva: zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, exekuce. Písmeno P u nemovitosti znamená plombu, tedy že k ní běží řízení, které ještě není zapsané. Dokud nevíte, o jaké řízení jde, nepodepisujte nic.

Zástavní právo a věcné břemeno nejsou totéž

Obojí najdete ve stejné části výpisu, obojí zní jako problém a pravidelně se to plete. Rozdíl je v tom, co se s tím stane při prodeji.

• Zástavní právo: pohledávka banky nebo jiného věřitele zajištěná nemovitostí. Zpravidla se vypořádá při prodeji z kupní ceny a z listu vlastnictví zmizí. Je to běžná situace, řeší se smluvně a přes úschovu peněz.
• Věcné břemeno: právo někoho jiného nemovitost užívat, typicky doživotní užívání bytu prodávajícím nebo jeho příbuzným. Prodejem nezaniká. Přechází na vás a zůstane tam i poté, co zaplatíte celou cenu.
• Praktický dopad: zástava snižuje to, co z prodeje zbude prodávajícímu. Věcné břemeno snižuje hodnotu toho, co kupujete vy. První je otázka pro advokáta, druhé bývá důvod od bytu odejít.

Technický stav se čte ze zápisů, ne z prohlídky

Prohlídka ukáže kuchyňskou linku a stav oken. Neukáže stáří stoupaček, stav střechy, kdy naposledy prošla rekonstrukcí elektroinstalace ve společných částech ani jestli dům plánuje výměnu výtahu. To všechno stojí peníze a platí je vlastníci bytů, tedy i vy.

Zdrojem jsou zápisy ze shromáždění společenství vlastníků za poslední dva roky a stav fondu oprav. Z nich se pozná, jestli dům hospodaří s rezervou, nebo si na plánovanou rekonstrukci bude půjčovat, což znamená zvýšené příspěvky na několik let dopředu. Když je prodávající nemá nebo je teprve shání, je to informace sama o sobě.

Pronajímatelnost: za kolik, komu a jak rychle

Otázka nezní, jestli se byt dá pronajmout. Pronajmout se dá skoro všechno, jde jen o cenu a o čas. Zjišťuje se, kolik srovnatelných bytů je zrovna v nabídce ve stejné lokalitě a jak dlouho v ní visí. Deset podobných bytů inzerovaných tři měsíce znamená, že vaše představa o nájemném je nejspíš o pár tisíc vedle a že první nájemník přijde později, než počítáte.

Podle dat realitních portálů se průměrné nabídkové nájemné v Česku dostalo v roce 2026 nad 320 Kč za metr čtvereční měsíčně, přičemž nejvyšší meziroční nárůsty dlouhodobě vykazují Brno a Ostrava. K rozhodnutí o konkrétním bytě je ale celostátní průměr nepoužitelný. Použitelná je jen aktuální nabídka v okruhu několika ulic.

Hrubý výnos není to, co vám zůstane

V inzerátech investičních bytů se uvádí hrubý výnos. Číslo, podle kterého se rozhodujete, je ale čistý výnos, a mezi těmi dvěma bývá rozdíl na polovinu.

• Hrubý výnos: roční nájemné dělené kupní cenou. V Praze a v Brně vychází zhruba 3 až 4 %, v Ostravě a v menších krajských městech 4 až 5 %, v regionech výš. Neodečítá nic.
• Čistý výnos: totéž po odečtení fondu oprav, služeb hrazených vlastníkem, pojištění, daně z nemovitých věcí, správy, rezervy na opravy a měsíců, kdy byt stojí prázdný. Po nákladech a po dani z příjmu končí často kolem 2 %.
• Proč na tom záleží: s jinými způsoby uložení peněz se dá srovnávat jen to čisté číslo. Hrubý výnos není výnos, je to nájemné vydělené cenou.

Modelově: byt za 5 000 000 Kč a 200 000 Kč vstupních nákladů, dohromady 5 200 000 Kč vložených peněz. Nájemné 15 000 Kč měsíčně bez služeb je 180 000 Kč ročně, tedy hrubý výnos zhruba 3,5 %. Po odečtení fondu oprav 2 000 Kč měsíčně, pojištění, daně z nemovitých věcí, rezervy na opravy a jednoho prázdného měsíce jednou za dva roky zůstane kolem 130 000 Kč.

Z toho ještě odejde daň. Příjem z nájmu se podle § 9 zákona o daních z příjmů daní sazbou 15 %, přičemž si můžete uplatnit buď skutečné výdaje, nebo paušál ve výši 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč. Po dani zbývá zhruba 111 000 Kč, což je čistý výnos kolem 2,1 % z vložených peněz. Riziko je přitom celé vaše: nájemník, který neplatí, nebo prasklá stoupačka to číslo srazí okamžitě.

Náklady, na které se zapomíná

Fond oprav a služby jsou vidět v prvním roce. Horší jsou položky, které se objeví později: jednorázový příspěvek na rekonstrukci odsouhlasený shromážděním, výměna kotle, oprava po nájemníkovi, provize za zprostředkování nájmu při každé výměně.

Daň z nemovitých věcí je malá položka, ale ne úplně předvídatelná. Pro rok 2026 zůstal inflační koeficient na hodnotě 1,0, takže se daň kvůli inflaci automaticky nezvýšila. Sazbu ale násobí místní koeficient, který si stanovuje obec a který se nově pohybuje v rozmezí 0,5 až 5. Dvě jinak srovnatelné nemovitosti v sousedních obcích tak mohou mít výrazně odlišnou daň a obec si ji může zvednout, aniž se vás kdo zeptá.

Výstup: jak se to bude prodávat

Poslední otázka je ta, kterou na začátku neklade skoro nikdo: jak snadno se byt prodá, až budete chtít ven. Nemovitost je nelikvidní aktivum, prodej trvá měsíce a ve slabším období déle. Byt v lokalitě, kde je poptávka jen po nájmu a ne po vlastnickém bydlení, se prodává výrazně hůř, protože kupujícími jsou zase jen investoři a ti počítají přesně to samé co vy.

Deset bodů v pořadí, v jakém se procházejí

• Výpis z katastru: kdo je zapsaný vlastník a jestli je to ten, s kým jednáte.
• Část C výpisu: zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, exekuce.
• Plomba u nemovitosti, tedy probíhající řízení, které ještě není zapsané.
• Nabývací titul: jak a jak dávno vlastník nemovitost získal.
• Stav domu: rozvody, střecha, okna, zateplení, výtah.
• Zápisy ze shromáždění SVJ za poslední dva roky a odsouhlasené investice.
• Fond oprav: kolik v něm je a jestli se na velkou opravu bude půjčovat.
• Nabídka srovnatelných nájmů v okruhu několika ulic a jak dlouho v ní visí.
• Čistý výnos po všech nákladech, neobsazenosti a dani, ne hrubý.
• Prodejnost: kdo bude kupující, až budete prodávat vy.

Cena přichází až tady. Když těch deset bodů projdete, víte, kolik ta konkrétní nemovitost snese, a vyjednáváte o čísle, které něco znamená.