Investiční byt se počítá dopředu, ale ověřuje se zpětně. Po pár letech vyjde nájem níž, než stálo v tabulce, do rozpočtu vstoupí výměna kotle nebo rekonstrukce koupelny a lokalita, která měla růst, roste pomaleji než hypotéka. V takové chvíli se rozhoduje mezi třemi cestami a správná odpověď není u všech bytů stejná.
Nejdřív oddělte ztrátu od splácení jistiny
Když se řekne, že byt je ztrátový, myslí se tím obvykle cash flow, tedy kolik peněz vám každý měsíc chybí. To ale není totéž co ztráta. Splátka hypotéky se dělí na úrok, který je skutečný náklad a je pryč, a na úmor jistiny, který snižuje dluh a zůstává vám v majetku. Když nájem nepokryje splátku o dva tisíce korun měsíčně, ale na jistině přitom ubyde pět tisíc, není to ztráta dvou tisíc. Je to přesun tří tisíc z hotovosti do vlastního kapitálu.
Skutečný náklad držení je tedy úrok, daň z nemovitých věcí, pojištění, správa, neobsazenost a opravy, mínus nájem. Teprve tohle číslo se srovnává s alternativou. Do propočtu patří i to, že úroky z úvěru na pronajímanou nemovitost jsou u příjmů z nájmu daňově uznatelný výdaj, pokud neuplatňujete paušální výdaje.
Refinancovat a vytáhnout kapitál, od dubna s menším prostorem
Pokud byt mezitím zdražil, dá se úvěr převést k jiné bance a navýšit, a rozdíl použít na další akvizici. Od 1. dubna 2026 je ale ten prostor užší. ČNB doporučuje poskytovatelům u investičních hypoték horní limit LTV 70 %, tedy úvěr nejvýš do sedmdesáti procent hodnoty zastavené nemovitosti, a DTI 7, tedy celkový dluh nejvýš sedminásobek čistého ročního příjmu. Investiční hypotékou se přitom rozumí úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo obytné nemovitosti určené k pronájmu. U hypotéky na vlastní bydlení se nemění nic, tam zůstává závazný limit LTV 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %.
Dvě věci k tomu patří. Je to doporučení, ne zákonný limit, takže každá banka si sama nastaví, jak přísně ho uplatní, a odpověď se u dvou bank může lišit. A definice ČNB míří na pořízení nemovitosti, ne na samotný převod úvěru, takže čisté refinancování bez nových peněz je jiná situace než navýšení, ze kterého kupujete další byt. Zeptejte se na to dřív, než zaplatíte odhad.
Vytažený kapitál navíc není zadarmo. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla v srpnu 2026 na 5,42 %, pátý měsíc růstu v řadě. Peníze vytažené z bytu se tedy poměřují s tím, co s nimi chcete dělat, ne s nulou.
Refinancování není refixace
- Refixace: novou sazbu si sjednáte u stávající banky ke konci fixace. Je to rychlé, bez nového odhadu a bez znovuposuzování příjmu. Vyjednáváte ale jen s jedním protějškem a vytáhnout si nemůžete nic.
- Refinancování: úvěr převedete k jiné bance. Je to nový úvěrový případ, banka znovu posuzuje váš příjem i nemovitost, a teprve tady se dá o navýšení vůbec bavit.
- Navýšení: částka nad rámec doplacení starého úvěru jsou nové peníze. Banka je posuzuje podle účelu, který uvedete, a podle účelu se řídí i sazba. Neúčelová část bývá dražší než část na bydlení.
Na načasování záleží. Nabídky se dají porovnávat zhruba tři až šest měsíců před koncem fixace, kdy už banky umí dát konkrétní číslo. Kdo to nechá na poslední týden, skončí u refixace, protože na nic jiného nezbude čas.
Prodat: o výsledku rozhoduje datum nabytí
U prodeje je největší jednotlivou položkou daň a ta se láme na časovém testu. Příjem z prodeje je osvobozený po deseti letech vlastnictví u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021. U nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 platí původní pětiletý test. Počítá se datum nabytí, ne datum, kdy jste byt začali pronajímat.
Dvě cesty osvobození jdou mimo časový test. Pokud jste v bytě sami bydleli nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na deset let. A pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, osvobodit se dá i tak, ale záměr je nutné oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání daňového přiznání. U pronajímaného bytu, ve kterém jste nikdy nebydleli a jehož výtěžek jde na další investici, obvykle nepomůže ani jedna z nich.
Když test nesplníte, nedaní se celá prodejní cena. Zdaňuje se rozdíl mezi ní a nabývací cenou, snížený o prokazatelně vynaložené výdaje na technické zhodnocení a o náklady spojené s prodejem, jako ostatní příjem podle § 10. Sazba je 15 %, u části příjmu nad hranicí pro vyšší pásmo 23 %. Právě proto bývá prodej pár měsíců před koncem testu nejdražší z variant a pár měsíců čekání nejvýnosnějším rozhodnutím celého roku.
Otázka, která rozhodne mezi třemi cestami
Všechny tři propočty stojí na jednom předpokladu, který jde otestovat jedinou otázkou. Kdybyste ten byt dnes nevlastnili, koupili byste ho za dnešní cenu, s dnešní sazbou a s dnešním nájmem? Když ano, je držení rozhodnutí. Když ne, držíte ho ze setrvačnosti, a nákladem té setrvačnosti nejsou jen chybějící dva tisíce měsíčně, ale i kapitál, který v bytě leží a nikde jinde nepracuje.
