Americké hypoteční sazby se poslední roky drží vysoko a otázka, jestli s koupí nemovitosti nebo s refinancováním počkat na jejich výraznější pokles, se vrací pořád dokola. Odpověď hledejme u toho, co sazby hypoték na americkém trhu ve skutečnosti táhne. Následující výhled do roku 2030 se týká třicetileté fixní hypotéky v USA, takže na české hypoteční sazby jej přenášet nelze. Českého čtenáře se dotýká jen nepřímo, přes to, jak se vyvíjejí dlouhé sazby ve světě.
Hypoteční sazby se odvíjejí od trhu se státními dluhopisy
Nejužitečnějším vodítkem pro odhad hypotečních sazeb je výnos desetiletého amerického státního dluhopisu, takzvaného Treasury note. Hypoteční sazby a výnosy desetiletých Treasuries se obvykle pohybují stejným směrem, hypotéky ale bývají dráž, protože si do nich věřitelé započítávají další rizika.
Rozdíl mezi oběma veličinami se označuje jako spread, tedy prosté rozpětí mezi výnosem dluhopisu a sazbou hypotéky. Právě s ním budeme při odhadu dalšího vývoje počítat. Prvním krokem je proto podívat se, kam podle ekonomů zamíří výnosy státních dluhopisů v příštích pěti letech. Prognóza kombinuje odborné ekonomické projekce s daty zpracovanými pomocí umělé inteligence.
Kam podle ekonomů zamíří výnosy dluhopisů
Michael Wolf, globální ekonom společnosti Deloitte Touche Tohmatsu Ltd., nastínil očekávání firmy ohledně výnosů státních dluhopisů na příštích pět let v prosincové aktualizaci Deloitte Global Economics Research Center.
„Předpokládáme, že Fed ponechá sazby beze změny až do prosince 2026. Průměrná sazba federálních fondů dosáhne své neutrální úrovně 3,125 % v polovině roku 2027,“ napsal. Podle Wolfa bude výnos desetiletého státního dluhopisu postupně klesat až do druhého čtvrtletí roku 2027 „a od třetího čtvrtletí 2027 do konce roku 2030 se ustálí na 3,9 %“. Fed je americká centrální banka, sazba federálních fondů je její základní úroková sazba.
Prognóza Deloitte Touche Tohmatsu LTD pro výnos desetiletého dluhopisu vypadá takto:
- 2026: 4,05 %
- 2027: 3,95 %
- 2028: 3,92 %
- 2029: 3,92 %
- 2030: 3,92 %
Jiné prognózy počítají s vyššími dlouhodobými výnosy. Analytici Goldman Sachs očekávají, že desetiletý Treasury v dlouhodobém horizontu vzroste do roku 2035 na 4,5 %. Congressional Budget Office (CBO), tedy rozpočtový úřad amerického Kongresu, čeká výnos desetiletého dluhopisu na úrovni 4,1 % do konce roku 2026 a postupný růst zhruba na 4,3 % do roku 2030. Umělá inteligence Claude od společnosti Anthropic tyto předpovědi sloučila do konsenzuální prognózy, se kterou dále pracujeme.
Kolik dělá rozpětí mezi dluhopisem a hypotékou
Desetiletý státní dluhopis a třicetiletou fixní hypoteční sazbu odděluje zmíněný spread. Ten se v posledních letech pohyboval kolem 2,5 procentního bodu, jednou nad ním, jednou pod ním. Proti letům 2010 až 2020 jde o výraznou změnu, tehdy se držel pod dvěma procentními body a často se blížil 1,5.
Při spreadu ve výši 2 procentních bodů vypadá vztah dluhopisu a hypotéky takto:
Sazba desetiletého státního dluhopisu = 4 %
Spread = 2 procentní body
Hypoteční sazby = 6 %
Nedávný příklad z praxe: k 5. březnu činil výnos desetiletého státního dluhopisu 4,09 % a třicetiletá fixní hypoteční sazba 6,00 %. Spread tedy vyšel 6,00 - 4,09 = 1,91 procentního bodu. Je pod dvěma procentními body, a to je jeden z důvodů, proč hypoteční sazby klesly.
Claude AI navrhl počítat s proměnlivým spreadem, který se postupně stlačuje:
„Spread mezi třicetiletými fixními hypotečními sazbami a desetiletým státním dluhopisem je dán rizikem předčasného splacení, kreditním rizikem a nabídkou a poptávkou po cenných papírech krytých hypotékami (MBS). Program kvantitativního utahování (QT) Federálního rezervního systému spready po roce 2022 rozšířil, protože soukromé trhy vstřebávaly více MBS. Spready se koncem roku 2025 začaly normalizovat a očekává se, že se budou dále zužovat.“
Pro pořádek: MBS jsou dluhopisy kryté balíkem poskytnutých hypoték, kvantitativní utahování (QT) je opačný postup než kvantitativní uvolňování (QE) a znamená, že centrální banka svou bilanci zmenšuje a cenné papíry z trhu neodkupuje. Jeden bazický bod je jedna setina procentního bodu.
- Dlouhodobý historický průměr (1971 až 2020): zhruba 170 bazických bodů, standardní předkrizová základna
- Stabilní éra (2010 až 2019): 150 až 180 bazických bodů, nízká volatilita, QE stlačovalo spready
- Zvýšený průměr po covidu (2022 až 2024): zhruba 240 bazických bodů, QT, nejistota ohledně MBS, volatilita sazeb
- Současný spread (březen 2026): zhruba 175 bazických bodů, probíhající normalizace
- Předpoklad základního scénáře (2026 až 2030): 215 až 180 bazických bodů, postupná normalizace s tím, jak Fed ukončuje QT
Pětiletá prognóza hypotečních sazeb
Když k prognóze výnosů státních dluhopisů přičteme spread základního scénáře navržený Claudem, vyjde pětiletý výhled pro třicetiletou fixní hypotéku. Uvádíme vždy rok, prognózu výnosu dluhopisu, spread v procentních bodech a výslednou hypoteční sazbu:
- 2026: výnos 4,10 %, spread 2,15, hypoteční sazba 6,25 %
- 2027: výnos 4,00 %, spread 2,05, hypoteční sazba 6,05 %
- 2028: výnos 3,90 %, spread 1,95, hypoteční sazba 5,85 %
- 2029: výnos 3,90 %, spread 1,85, hypoteční sazba 5,75 %
- 2030: výnos 3,90 %, spread 1,8, hypoteční sazba 5,70 %
Základní scénář počítá s postupnou normalizací spreadu, zmírňováním inflace a umírněnou měnovou politikou Fedu. Claude AI k němu připravil ještě optimistickou býčí a pesimistickou medvědí variantu.
Býčí scénář: měkké přistání
„Fedu se podaří vrátit inflaci ke 2 % bez tvrdé recese. Postupné snižování sazeb ze strany FOMC do roku 2027 stáhne výnos desetiletého dluhopisu na 3,3 %, jak se stlačí termínová prémie. Spread MBS se normalizuje směrem ke svému dlouhodobému průměru 170 bazických bodů, jak skončí QT a obnoví se soukromá poptávka po MBS. Výsledek: třicetiletá fixní sazba poblíž 5,00 % v roce 2030.“
Medvědí scénář: přetrvávající inflace a fiskální tlak
„Inflace zůstane zaseknutá nad 2,5 % a rostoucí americké rozpočtové schodky vyženou termínovou prémii výš, takže výnos desetiletého dluhopisu se bude držet poblíž 4,4 až 4,6 %. Spread se rozšíří na 240 bazických bodů, protože tržní volatilita a nabídka MBS budou zatěžovat sekundární trhy. Hypoteční sazby do roku 2027 vyšplhají k 7,00 %, než do roku 2030 mírně klesnou na 6,60 %.“
FOMC je výbor Fedu, který o úrokových sazbách rozhoduje, termínová prémie je přirážka, kterou investoři žádají za to, že drží dluhopis s delší splatností.
Kde je riziko a co může výhled zbořit
Jde o dlouhodobé odhady postavené na historických normách a obecných očekáváních, nikoli o jistotu. Všechna uvedená čísla je možné hodit za hlavu, pokud nastane cokoli z následujícího:
- Desetileté státní dluhopisy si povedou lépe nebo hůře, než prognóza předpokládá. Výnosy by mohly zkolabovat při vážném ekonomickém propadu, jako je recese, nebo naopak vylétnout kvůli rostoucím vládním deficitům. Jak nepředvídatelné úrokové sazby jsou, když do hry vstoupí divoké karty typu geopolitických nepokojů, jsme už viděli.
- Spread mezi státními dluhopisy a hypotečními sazbami se zúží, nebo naopak dramaticky rozšíří.
- Podstatně se změní měnová politika, kterou řídí Federální rezervní systém.
Časté otázky k výhledu hypotečních sazeb
Budou hypoteční sazby ještě někdy na 3 %? Žádná prognóza na příštích pět let tříprocentní hypoteční sazbu nepředpovídá. Kdo ale v roce 2007, kdy byly sazby zhruba tam, kde jsou dnes, čekal na obzoru tak levné úvěry na bydlení? Události typu Velké recese nebo globální pandemie bývají málokdy na radaru a právě takto dramatické zvraty je potřeba k tomu, aby hypoteční sazby spadly do sklepa.
Jaké budou hypoteční sazby v roce 2027? Uvedená analýza počítá pro rok 2027 se sazbami poblíž 6 %.
Klesnou hypoteční sazby v příštích pěti letech? Podle popsaných odhadů se výrazný pokles nečeká. Recese nebo jiný neznámý otřes ekonomiky, například válka, finanční kolaps či další pandemie, by ale výhledem zamíchat mohly.
Je lepší fixovat sazbu na dva, nebo na pět let? U hypotéky s pohyblivou sazbou a úvodním obdobím fixace je namístě nejdřív si promyslet, jak dlouho ve financované nemovitosti skutečně zůstanete. Teprve pak má smysl řešit dlouhodobé prognózy sazeb. Rozumným vodítkem bývá zvolit takovou úvodní dobu fixace, která nejlépe odpovídá vašemu současnému rozpočtu.
