Kdo vlastní dva byty a k tomu podíl v nemovitostním fondu, má pocit, že riziko rozložil. O rozložení ale nerozhoduje počet položek. Rozhoduje, v čem se ta aktiva potkávají. Když všechna reagují na stejnou věc, je to jedna pozice zapsaná na třech listech vlastnictví.
Lokalita: jedno město je jedna sázka
Tři byty v jednom městě reagují na tentýž trh. Stejná poptávka po nájmu, stejný vývoj cen, stejná místní ekonomika a často i stejný velký zaměstnavatel. Že se české regiony pohybují každý po svém, je přitom na číslech dobře vidět: v květnu 2026 rostly ceny bytů v Praze o 0,9 % na 154 553 Kč/m² a v Brně o 0,8 % na 124 533 Kč/m², zatímco Plzeň přidala 2,4 % na 92 375 Kč/m² a Ústí nad Labem 2,2 % na 49 422 Kč/m². V meziročním pohledu je rozdíl ještě větší, protože podle přehledů realitních dat rostou nejrychleji levnější regiony, Ostrava a Ústí nad Labem řádově o pětinu.
Koncentrace do jednoho kraje je tedy sázka na jednu místní ekonomiku. Když se tomu regionu daří hůř, netáhne portfolio dolů jedna nemovitost, ale všechny najednou.
Financování: refixace ve stejném čase je jedna sázka na sazby
Refixace je okamžik, kdy skončí sjednaná fixace úrokové sazby a banka nabídne novou sazbu na další období. Když tenhle okamžik nastane u všech hypoték v podobnou dobu, nejsou to tři nezávislá rozhodnutí, ale jedno.
Jak velká věc to umí být, ukazuje odhad České národní banky. V roce 2026 končí fixace u úvěrů s nesplacenou jistinou zhruba 460 mld. Kč a jejich průměrná sazba je kolem 3,3 %. Banky u refixací nabízejí přibližně 4,5 až 5,2 %. ČNB počítá s tím, že objem splátek u těchto úvěrů vzroste asi o 12 %, což u jedné domácnosti dělá řádově 1 500 Kč měsíčně navíc.
U jednoho bytu je to nepříjemné. U tří bytů se stejným datem refixace se to sečte v jednom měsíci. Rozložit data refixace do různých let je nejlevnější způsob, jak si od toho ulevit, protože to nestojí nic než trochu plánování při sjednávání a refinancování.
Nájemce: tři byty, jeden zdroj příjmu
Byty pronajímané studentům v jednom městě visí na jedné univerzitě a na tom, kolik studentů příští rok přijme. Rodinné byty na jednom sídlišti visí na jednom velkém zaměstnavateli.
U komerčních nemovitostí je to tvrdší. Odejde jeden nájemce a nespadne jen příjem. Komerční budovy se oceňují výnosovou metodou, tedy z nájemného, které nesou, takže s prázdnou budovou klesá i sama hodnota majetku. Výpadek příjmu a pokles ceny přijdou zároveň.
Hrubý nájemní výnos se dnes v Praze pohybuje kolem 3,5 až 4,5 % a v regionech kolem 5 až 7 %, přičemž po odečtení nákladů, neobsazenosti a oprav zůstává čistého podstatně méně. O to větší kus ročního výnosu ukrojí jeden byt, který stojí půl roku prázdný.
Fond a byt nejsou dvě různé třídy aktiv
Tady vzniká nejčastější omyl. Nemovitostní fond a byt v osobním vlastnictví vypadají jako dvě různé investice, protože se jinak kupují, jinak spravují a jinak vypadají ve výpisu. Pod tím je ale totéž: budovy a nájemné.
- Byt: konkrétní nemovitost, kterou vlastníte, spravujete a prodáváte sami. Riziko je adresné, jeden dům, jeden nájemce, jedna ulice.
- Nemovitostní fond: podíl na portfoliu budov, které vybírá a spravuje někdo jiný. Riziko je rozprostřené přes desítky nájemců, ale pořád je to riziko nemovitostní.
- Co mají společné: obojí reaguje na úrokové sazby, na dostupnost financování a na ekonomiku země, ve které ty budovy stojí.
- V čem se liší: fond bývá z velké části komerční, tedy kanceláře, sklady a obchodní plochy, zatímco byt je bydlení. To jsou jiné cykly, takže fond koncentraci snižuje, ale neodstraňuje ji.
Kdo má dva byty a k tomu nemovitostní fond, má nemovitosti třikrát. Může to být záměr, protože nemovitostem rozumí a věří jim. Mělo by to ale být rozhodnutí, ne výsledek toho, že se kupovalo po částech a každý nákup dával sám o sobě smysl.
Likvidita: kolísání ceny a měření ceny nejsou totéž
Byt se prodává měsíce. Nemovitostní fond pro kvalifikované investory má odkupy zpravidla ve čtvrtletních termínech a výpovědní lhůty v řádu měsíců, u části fondů 3 až 12. Statut navíc obvykle umožňuje odkupy dočasně omezit nebo pozastavit, čemuž se říká gating, aby fond při tržním stresu nemusel prodávat budovy pod cenou.
S tím souvisí věc, která se snadno přečte špatně. Hodnota nemovitostního fondu se přeceňuje jednou za měsíc nebo za čtvrtletí podle znaleckého ocenění, takže křivka vypadá klidně vedle akciového indexu. To ale není nižší kolísání, jen řidší měření. Mezi dvěma oceněními se hodnota budov pohybuje také, jen to nikdo nezveřejňuje.
Když je nelikvidní celé portfolio, není z čeho brát ve chvíli, kdy se objeví příležitost nebo problém. Likvidní část nemusí být velká, ale měla by nějaká být.
Rychlý test na koncentraci
Kdyby zítra klesly ceny bytů v jednom kraji o pětinu, jakou část vašeho majetku by to potkalo? A kolik hypoték refixujete v příštích dvanácti měsících?
Když je odpověď na první otázku víc než třetina, není to portfolio, ale pozice. Sama o sobě to nemusí být chyba. Rozdíl je v tom, jestli o ní víte a jestli podle toho vypadá zbytek, tedy rezerva, rozložení splátek a to, co držíte mimo nemovitosti.
