Doporučení České národní banky, které pro investiční hypotéky nastavuje LTV na 70 % a DTI na 7, platí od 1. dubna 2026. Bankovní rada ho na jednání o finanční stabilitě 4. června 2026 ponechala beze změny. Po pěti měsících praxe se ukazuje, že žadatele obvykle zastaví jiný z těch dvou limitů, než na který se připravoval.
Limit první: LTV 70 %
LTV je poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Sedmdesát procent znamená, že banka na investiční byt za 5 milionů korun půjčí nejvýš 3,5 milionu a zbylých 1,5 milionu musíte mít z vlastních peněz. K tomu ještě transakční náklady, tedy odhad, poplatky a případná provize.
Rozdíl proti tomu, s čím lidé počítají, je poměrně velký. Podle dřívějšího limitu 80 % by na stejném bytě stačil vlastní vklad milion korun. Kdo si pamatuje 90 % pro mladší žadatele, počítá s půl milionem. Mezi očekáváním a skutečností tak stojí půl milionu až milion korun na jednu nemovitost.
Limit druhý: DTI 7
DTI je poměr celkového dluhu k čistému ročnímu příjmu. Sedmička znamená, že veškeré vaše dluhy dohromady, tedy i hypotéka na vlastní bydlení, spotřebitelské úvěry a nový investiční úvěr, nesmějí přesáhnout sedminásobek toho, co za rok čistého vyděláte.
Při čistém příjmu 60 000 korun měsíčně je roční příjem 720 000 korun a strop celkového zadlužení zhruba 5 milionů korun. Kdo už má na vlastní bydlení hypotéku za 4 miliony, má na investiční nemovitost prostor kolem jednoho milionu. Na byt za 5 milionů to nestačí ani v případě, že vlastní kapitál na 30 % ceny připravený má.
LTV a DTI měří dvě různé věci
Oba ukazatele se běžně pletou, protože oba omezují velikost úvěru. Každý ale odpovídá na jinou otázku, a proto se dá jeden splnit a na druhém neuspět.
- LTV: poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Odpovídá na otázku, kolik vlastních peněz musíte složit. Řeší se penězi, které máte stranou.
- DTI: poměr celkového dluhu k čistému ročnímu příjmu. Odpovídá na otázku, kolik dluhu unese váš příjem. Vlastní vklad s ním nepohne, protože do celkového dluhu se počítají i úvěry, které už splácíte.
- DSTI: poměr měsíčních splátek k čistému měsíčnímu příjmu. Sleduje průběžnou zátěž rozpočtu, ne celkový objem dluhu. Pro standardní trh ho ČNB aktivovaný nemá a v doporučení pro investiční hypotéky ho nezmiňuje. Vlastní posouzení, jestli na splátku máte, si ale banka dělá tak jako tak.
Praktický důsledek. U prvního investičního bytu bývá limitem LTV, protože jde hlavně o to, jestli máte 30 % ceny stranou. U druhé a další nemovitosti se rozhodování přesouvá k DTI, protože předchozí hypotéky se do celkového dluhu počítají a příjem mezitím nevzrostl. Naspořený vlastní vklad s tím nic neudělá.
Investiční hypotéka není jen třetí byt v pořadí
Definice ČNB má dvě podmínky a stačí splnit jednu z nich. Investiční je hypotéka na pořízení třetí a další obytné nemovitosti, nebo hypotéka na obytnou nemovitost určenou k pronájmu. Přísnější limity se tedy uplatní i u prvního bytu, který kupujete na pronájem, přestože je to teprve vaše druhá nemovitost celkem.
Pro vlastní bydlení se nemění nic. LTV zůstává na 80 %, u žadatelů mladších 36 let na 90 %, a ukazatele DTI a DSTI má ČNB pro standardní trh deaktivované.
Co si ověřit, než začnete počítat
Formálně jde o doporučení, ne o právně závazné opatření obecné povahy. Banky se ho ale v praxi drží. Jestli konkrétní banka připouští výjimky, jestli do příjmu započítá očekávaný nájem z kupované nemovitosti a v jaké výši, to se dům od domu liší a je to otázka na ni nebo na hypotečního specialistu.
Do propočtu patří i cena peněz. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla v srpnu 2026 na 5,42 %, což je pátý růst v řadě a nejvýše za dva roky. Úvěr 3,5 milionu korun na 30 let při této sazbě znamená splátku kolem 19 700 korun měsíčně. Jde o modelový propočet, konkrétní nabídka se bude lišit.
Riziko je v tom, na co se vyšší vlastní vklad váže. Třicet procent ceny místo dvaceti znamená, že stejný nájem se počítá z většího objemu vlastních peněz, takže výnos z vloženého kapitálu klesá. A sazby jsou na dvouletém maximu, takže splátka je dnes vyšší, než s jakou pracovaly kalkulace z let 2024 a 2025.
