Nemovitostní fond je nádoba. Investoři do ní pošlou peníze, správce za ně nakoupí budovy a pronajme je. Kdo si koupí podílový list, vlastní podíl na celém portfoliu, ne konkrétní byt nebo kancelář. Za tím se hned schovává druhá věc, která se plete: výnos takového fondu není jedno číslo, ale součet dvou čísel s velmi odlišnou povahou.
Podíl ve fondu a vlastní byt na pronájem nejsou totéž
- Vlastní byt: kupujete konkrétní nemovitost, sháníte nájemníka, platíte opravy a daň z nemovitých věcí. Na start potřebujete stovky tisíc korun nebo hypotéku.
- Podíl ve fondu: kupujete podíl na portfoliu budov, nájemníky i opravy řeší správce. Vstoupit jde běžně od stokorun nebo tisícikorun.
- Praktický rozdíl: byt prodáváte měsíce a za cenu, na které se s kupcem dohodnete. Podíl ve fondu odkupujete za hodnotu spočtenou z posudků, ve lhůtě, kterou určuje statut fondu.
- Co je stejné: v obou případech vyděláváte na nájmu a na tom, jak se pohne hodnota nemovitostí.
Nájemné je předvídatelná část, přecenění ta druhá
Nájemné z kanceláří, skladů, obchodů a bytů teče do fondu průběžně. Nájemní smlouvy se navíc obvykle jednou ročně indexují podle inflace, takže tahle složka roste s cenovou hladinou a chová se podobně jako kupón u dluhopisu. Dokud je portfolio obsazené, dá se s ní počítat.
Druhá složka je přecenění. Hodnotu budov ve fondu stanovuje výbor odborníků správce nebo nezávislý znalec. Když nový posudek ohodnotí budovy výš než ten předchozí, hodnota podílového listu stoupne, i kdyby fond mezitím nevybral o korunu více nájmu. Když ohodnotí níž, klesne stejnou cestou. Na tom, jestli je fond dobře pronajatý, tahle část přímo nezávisí.
Posudek není tržní cena
- Posudek: odhad hodnoty, který vychází hlavně z nájmu, obsazenosti a srovnatelných transakcí. Aktualizuje se v termínech podle statutu fondu, ne průběžně.
- Tržní cena: částka, kterou by za budovu někdo dnes skutečně zaplatil. Fond ji zjistí až ve chvíli, kdy nemovitost prodá.
- Praktický rozdíl pro vás: hodnota podílu se hýbe v krocích, jak přicházejí nové posudky. Obrat na trhu s nemovitostmi se v ní projeví se zpožděním, ne v den, kdy nastane.
Úvěr zvětšuje pohyb oběma směry
Fondy nakupují budovy zčásti na úvěr. Retailový fond, tedy ten, do kterého může vstoupit kdokoli, si smí půjčit nejvýše 50 % hodnoty nemovitostí ve svém majetku a zároveň musí držet likvidní rezervu ve výši 10 % majetku, aby měl z čeho vyplácet odkupy. Poměr úvěru k hodnotě nemovitostí, tedy LTV, fondy uvádějí ve výročních zprávách. Čím vyšší je, tím silněji se do hodnoty vašeho podílu promítne každé přecenění, nahoru i dolů.
Retailový fond a FKI jsou dva různé nástroje
V přehledech výnosů narazíte na obě skupiny vedle sebe a fondy kvalifikovaných investorů v nich obvykle vypadají lépe. Ten rozdíl nedělá hlavně schopnost správce.
- Retailový fond: vstup od stokorun, úvěr do 50 % hodnoty nemovitostí, povinná likvidní rezerva 10 %, jedna nemovitost smí při nákupu tvořit nejvýše 20 % majetku fondu.
- FKI: minimální investice v řádu milionu korun a posouzení, jestli je pro vás vhodná, úvěrové zatížení bez tohoto stropu, koncentrovanější portfolio.
- Praktický rozdíl: vyšší výnos FKI je z velké části zaplacený vyšší pákou a horší dostupností peněz. Výstup z FKI bývá spojený s výstupními poplatky a delšími lhůtami na vypořádání.
Co ukázal rok 2025
Ze třiadvaceti sledovaných retailových nemovitostních fondů překonalo dvaadvacet inflaci, která na konci roku 2025 vycházela meziročně na 2,1 %. Průměrné zhodnocení dosáhlo 6,04 %, tedy zhruba stejně jako v předchozích dvou letech. Nejvyšší výnos 10,55 % vykázal nový fond Aurelia nemovitostní SMS & Axelor, u kterého se do výsledku promítlo jednorázové přecenění po akvizici. Z déle fungujících fondů skončil nejvýš Conseq realitní fond se 7,31 %.
Pod inflací zůstal jediný fond, Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti s 1,98 %. Podstatnější než to číslo je ale to, co ho doprovází. Fond má pozastavené vydávání i odkupování podílových listů, takže investoři z něj momentálně nemohou odejít. Přesně tohle riziko se ve sloupci s výnosem nikdy neukáže.
Na co se dívat, než peníze pošlete
- LTV fondu a jak se změnilo za poslední roky.
- Skladba portfolia: průmyslové a logistické areály, kanceláře, obchody nebo byty, a jaká je obsazenost.
- Vstupní a manažerské poplatky a jestli si správce účtuje odměnu z výkonnosti.
- Lhůta na vyplacení odkupu podle statutu a podmínky, za kterých ho fond může pozastavit.
- Jak často se portfolio přeceňuje a kdo ocenění dělá.
Daňově se podílové listy nemovitostního fondu chovají jako jiné cenné papíry. Držíte-li je déle než tři roky, je příjem z jejich odkupu osvobozený od daně z příjmů fyzických osob. Při kratší době zisk zdaníte.
A jedna věc nakonec. Šest procent za rok 2025 je reálné číslo, ne prospekt, ale je to jeden rok. Část z něj přinesl nájem, který se dá zopakovat, a část přecenění, které se umí otočit. Fond také nevyplácí úrok, to slovo sem nepatří. Dostáváte podíl na výsledku hospodaření a ten může být i nižší, než jste čekali.
