Průměrná sazba americké třicetileté hypotéky se drží kolem 6,7 % už celý měsíc. Podle údajů hypoteční agentury Freddie Mac činila do středy 6,66 %, tedy v podstatě stejně jako 6,65 % o týden dříve. Za tím, že se sazby nehnou z místa, stojí hlavně obavy investorů z toho, jak válka v Íránu zamíchá cenami ropy a přes ně i s inflací.
Ve středu to potvrdil i inflační ukazatel, který sleduje americký Fed nejraději: ceny bez volatilních položek, tedy bez potravin a energií, byly v červenci meziročně vyšší o 3,3 %. Inflace tak zůstává zvýšená a s ní i očekávání trhu, jak dlouho budou sazby vysoko.
„Hypoteční sazby po většinu roku rostly, a to zejména kvůli dopadu íránského konfliktu na ceny ropy, který udržuje inflační očekávání, a tím pádem i hypoteční sazby, na zvýšené úrovni,“ uvedla v prohlášení hlavní ekonomka Realtor.com Hannah Jonesová.
Denní pohyby jsou přitom malé. Ve čtvrtek 27. srpna 2026 přidala třicetiletá fixace na koupi nemovitosti 4 bazické body na 6,57 %, patnáctiletá fixace 3 bazické body na 5,97 % a sazba 5/1 ARM naopak spadla o 21 bazických bodů na 6,35 %. Bazický bod je setina procentního bodu, čtyři bazické body tedy znamenají 0,04 procentního bodu.
Sazby hypoték na koupi nemovitosti
Takto vypadaly sazby hypoték na koupi nemovitosti ve čtvrtek 27. srpna 2026 podle nejnovějších dat portálu Zillow:
- 30letá fixace: 6,57 %
- 20letá fixace: 6,25 %
- 15letá fixace: 5,97 %
- 5/1 ARM: 6,35 %
- 7/1 ARM: 6,24 %
- 30letá VA: 6,11 %
- 15letá VA: 5,64 %
- 5/1 VA: 5,88 %
Jde o celostátní průměry za celé Spojené státy zaokrouhlené na setiny. Zkratka ARM označuje hypotéku s proměnlivou sazbou, VA pak úvěr pro americké veterány.
Sazby refinancování
Sazby, za které Američané ve stejný den refinancovali už běžící hypotéku, podle dat Zillow:
- 30letá fixace: 6,50 %
- 20letá fixace: 6,64 %
- 15letá fixace: 5,93 %
- 5/1 ARM: 6,19 %
- 7/1 ARM: 6,20 %
- 30letá VA: 5,96 %
- 15letá VA: 5,81 %
- 5/1 VA: 5,71 %
I tady jde o celostátní průměry zaokrouhlené na setiny. Sazby refinancování bývají za jinak stejných podmínek mírně vyšší než sazby na koupi nemovitosti, neplatí to ale vždy, takže se nelekněte, když vám banka nabídne víc, než jste čekali.
Co je fixní a co proměnlivá sazba
Úroková sazba je poplatek, který si poskytovatel úvěru účtuje za půjčení peněz, a vyjadřuje se v procentech. Typy jsou v zásadě dva: fixní a proměnlivá.
Hypotéka s fixní sazbou drží úrok po celou dobu splatnosti. Když si vezmete třicetiletý úvěr s úrokem 6 %, platíte 6 % celých 30 let, pokud tedy mezitím nerefinancujete nebo nemovitost neprodáte.
Hypotéka s proměnlivou sazbou drží úrok jen několik prvních let a pak ho pravidelně mění. U typu 5/1 ARM s úvodní sazbou 6 % platíte 6 % prvních pět let a po zbývajících 25 let se sazba jednou ročně mění nahoru, nebo dolů. Kam se pohne, závisí mimo jiné na stavu ekonomiky a amerického trhu s bydlením. To je zároveň hlavní riziko tohoto typu úvěru: nízká úvodní sazba nemusí vydržet.
Na začátku splácení jde většina měsíční splátky na úroky. Postupem času se poměr obrací a stále větší část jde na jistinu, tedy na částku, kterou jste si původně půjčili.
Co sazbu ovlivníte a co ne
Ovlivnit můžete dvě věci. Zaprvé se vyplatí porovnat nabídky více poskytovatelů a hledat kombinaci nejnižší sazby a nejnižších poplatků. Zadruhé banky dávají lepší podmínky lidem s vyšším kreditním skóre, nižším poměrem dluhu k příjmu (DTI, tedy podílem splátek na příjmu) a vyšší akontací, tedy vlastními penězi vloženými do koupě. Kdo si před sjednáním úvěru naspoří víc nebo splatí jiné dluhy, dostane obvykle nižší úrok.
Ovlivnit nejde ekonomika. Když se jí nedaří, například na trhu práce, sazby klesají, aby se rozhýbalo půjčování. Když je silná, sazby rostou, aby přibrzdily útraty.
Třicetiletá, nebo patnáctiletá fixace
Nejběžnější jsou v USA třicetiletá a patnáctiletá hypotéka s fixní sazbou. Obě drží úrok po celou dobu splatnosti, liší se ale tím, co vás bude bolet víc.
Třicetiletá je oblíbená kvůli nízké měsíční splátce. Má ale vyšší sazbu než kratší splatnosti a úroky nabíháte tři desetiletí, takže v součtu zaplatíte hodně. Patnáctiletá má nižší sazbu a úvěr splatíte mnohem dřív, měsíčně ale zaplatíte víc, protože stejnou částku umořujete za poloviční dobu. Zjednodušeně: třicetiletá je dostupnější měsíc po měsíci, patnáctiletá levnější v součtu.
Do modelové splátky patří i položky, na které se snadno zapomene. Hypoteční kalkulačka Yahoo Finance počítá v příkladu s celkovou měsíční platbou 2 677 USD a umožňuje k jistině a úroku připočíst i soukromé hypoteční pojištění a poplatky sdružení vlastníků (HOA), tedy obdobu příspěvků do fondu oprav. Teprve s nimi má propočet reálnou vypovídací hodnotu.
Časté otázky
Která banka má nejnižší sazby? Podle týdenního průzkumu Yahoo Finance mezi poskytovateli s nejnižšími sazbami vycházejí nejlépe Flagstar, Chase a Citibank. Srovnávat se ale vyplatí i nabídky družstevních záložen a specializovaných hypotečních společností.
Je 2,75 % dobrá sazba? Ano, vynikající. Na dnešním trhu ji reálně nezískáte, ledaže byste převzali hypotéku od prodávajícího, který si ji zafixoval v roce 2020 nebo 2021, kdy byly sazby na historických minimech.
Jak nízko sazby vůbec byly? Podle Freddie Mac je historicky nejnižší celostátní průměr u třicetileté fixní hypotéky 2,65 % z ledna 2021. Že by sazby v dohledné době znovu klesly pod 3 %, je krajně nepravděpodobné.
Kdy se vyplatí refinancovat? Část odborníků říká, že má smysl jít do refinancování při sazbě aspoň o 2 % nižší, než platíte teď, jiní mluví o 1 %. Rozhoduje ale hlavně to, čeho chcete refinancováním dosáhnout, jak dlouho v nemovitosti plánujete zůstat a za jak dlouho se vám vrátí náklady spojené s uzavřením nového úvěru.
