Hrubý výnos z pronájmu je jednoduchý podíl: roční nájem dělený cenou nemovitosti. Podle nabídkových cen z první poloviny roku 2026 vychází v Praze zhruba 3,5 % ročně, v Plzni kolem 4,3 %, v Ostravě kolem 5 % a v Ústí nad Labem přes 9 %. Na první pohled to vypadá jako jasné doporučení kupovat na severu. Není.
Jak ta čísla vznikla
Nájemné níž vychází z přehledu nabídkových cen pronájmů za duben 2026, ceny bytů z nabídkových cen realitních serverů a cenového indexu HB Index za leden 2026. V obou případech jde o ceny inzerované, ne uzavřené. Skutečné kupní ceny bývají o 3 až 8 % nižší než inzerované, což vypočtený výnos podhodnocuje, a dohodnuté nájemné bývá naopak nižší než nabídkové, což ho nadhodnocuje. Berte čísla jako řádovou orientaci, ne jako přesnou hodnotu jednoho konkrétního bytu.
- Praha: byt zhruba 156 000 Kč za metr, nájem 453 Kč za metr měsíčně, hrubý výnos kolem 3,5 % ročně.
- Plzeň: byt zhruba 78 000 Kč za metr, nájem 278 Kč za metr, hrubý výnos kolem 4,3 %.
- Ostrava: byt zhruba 55 000 Kč za metr, nájem v Moravskoslezském kraji 235 Kč za metr, hrubý výnos kolem 5,1 %.
- Liberec: byt zhruba 52 000 Kč za metr, nájem 294 Kč za metr, hrubý výnos kolem 6,8 %.
- Ústí nad Labem: byt zhruba 28 000 Kč za metr, nájem v Ústeckém kraji 215 Kč za metr, hrubý výnos kolem 9,2 %.
Celorepublikový průměr nabídkového nájemného byl v dubnu 2026 na 324 Kč za metr měsíčně, meziročně o 7,3 % výš. Roste ale i nabídka: inzerátů na pronájem bylo 32 211 proti 26 223 o rok dřív, tedy o 22,8 % víc. Víc bytů soutěžících o stejného nájemníka je přesně ten faktor, který se do hrubého výnosu nepromítne.
Hrubý výnos není to, co vám zůstane
Tady se pletou dvě čísla, která znějí skoro stejně, a rozdíl mezi nimi rozhoduje o tom, jestli se investice vyplatí.
- Hrubý výnos: roční nájem dělený cenou bytu, bez jakýchkoli dalších položek. Slouží k rychlému srovnání lokalit mezi sebou.
- Čistý výnos: z nájmu se odečtou náklady, které platíte i v měsíci, kdy byt nikdo neobývá. Příspěvek do fondu oprav a správa domu, daň z nemovitých věcí, pojištění, opravy, daň z příjmu z nájmu, provize za sehnání nájemníka a měsíce, kdy je byt prázdný.
- Praktický rozdíl: čistý výnos bývá zhruba o třetinu až polovinu nižší než hrubý. Z hrubých 6 % se snadno stanou čistá 4 %.
- Jak spolu souvisí: hrubý výnos je vstupní filtr, čistý je to, co reálně přistane na účtu. Rozhodovat se podle hrubého je jako srovnávat práci podle hrubé mzdy a nezajímat se, kolik z ní zbude.
Na konkrétním čísle: byt za 2 200 000 Kč s nájmem 11 000 Kč měsíčně dává hrubý výnos přesně 6 % ročně. Odečtěte 2 000 Kč měsíčně na fond oprav, správu, pojištění a daň z nemovitých věcí, počítejte s jedním prázdným měsícem za rok a s daní z příjmu z nájmu, a čistý výnos spadne pod 4 %. A to do výpočtu zatím nevstoupila žádná větší oprava, žádný neplatící nájemník a žádné úroky z hypotéky.
Co ten vyšší výnos kompenzuje
Vyšší hrubý výnos není odměna zadarmo. Je to cena, kterou trh platí za to, že se v dané lokalitě hůř shání nájemník, hůř se vymáhá nájem a hůř se z investice vystupuje.
Konkrétně jde o tři věci. Kratší fronta zájemců, takže prázdné měsíce jsou častější a delší. Slabší kupní síla v okolí, takže nájem nejde zvedat tak rychle, jak rostou náklady. A tenčí trh při prodeji, takže mezi rozhodnutím prodat a penězi na účtu může uplynout půl roku i víc. Nemovitost není akcie, kterou prodáte během dopoledne.
Praha to má obráceně
Praha vynáší na nájmu nejméně v zemi a historicky to doháněla růstem ceny. Nájemné v Praze bylo v dubnu 2026 na 453 Kč za metr, meziročně o 5,8 % výš, ale za pět let vyskočilo o 63,5 %, zatímco celorepublikový průměr za stejnou dobu o 33,9 %. Ceny bytů rostly s tím.
Tady se ale plete druhá dvojice pojmů. Výnos z nájmu je hotovost, která chodí každý měsíc a dá se z ní splácet hypotéka. Zhodnocení ceny je číslo na papíře, které se promění v peníze až v den prodeje, a do té doby se může otočit. Kdo počítá s tím, že nízký nájemní výnos v Praze dožene růst ceny, staví na části výnosu, kterou nemá pod kontrolou a která není nikde zaručená.
Kde se staví
Nová výstavba je čtvrtý údaj, který do rozhodování patří, protože každý dokončený byt je budoucí konkurence o nájemníka. V prvním pololetí 2026 se v Česku zahájila výstavba 22 785 bytů, meziročně o 39,8 % víc. Rozložení je ale nerovnoměrné. V Královéhradeckém kraji se počet zahájených bytů v prvním čtvrtletí ztrojnásobil, v Libereckém kraji jich za pololetí přibylo 547 a v Pardubickém 864.
Praha se v číslech výstavby chová skokově. V prvním čtvrtletí 2026 tam počet zahájených bytů meziročně spadl o 49,4 %, ve druhém naopak o 59,2 % vzrostl na 2 788 bytů. Za pololetí to dělá 4 237 zahájených bytů. Několik velkých projektů dokáže pražskou statistiku obrátit z čtvrtletí na čtvrtletí, takže jeden kvartální údaj o pražské výstavbě sám o sobě trend neukazuje.
Lokalita se proto nevybírá podle jednoho čísla. Dohromady jde o pět údajů: hrubý výnos jako první filtr, čistý výnos po nákladech a dani, poptávka po nájmu a obvyklá doba hledání nájemníka, kupní síla v okolí a objem toho, co se v okolí staví. Kraj s nejvyšším hrubým výnosem v tomhle žebříčku většinou nevyhrává.
