Když vám fond za rok připíše pět procent, není z toho poznat, jestli si vedl dobře. Může to být slušný výsledek konzervativního portfolia s nízkým dluhem. Může to být podprůměr fondu, který si účtuje víc než konkurence a zaostává třetí rok po sobě. Rozdíl je vidět až ve srovnání s ostatními.
Co ukázal poslední uzavřený rok
Za rok 2025 dosáhly retailové nemovitostní fondy podle přehledu analytické společnosti Finez průměrného zhodnocení 6,04 %. Ze třiadvaceti sledovaných fondů překonalo inflaci, která ke konci roku vycházela na 2,10 %, dvaadvacet z nich. Většina se vešla do pásma 5 až 7 %.
Index e15 nemovitostních fondů dochází za stejné období k číslu 5,55 % u retailových fondů a 7,94 % u fondů kvalifikovaných investorů. Nižší retailové číslo není rozpor. Index e15 váží výnosy podle objemu majetku, takže o výsledku rozhodují velké fondy víc než malé, zatímco prostý průměr dává každému fondu stejnou váhu. Když si srovnání děláte, podívejte se nejdřív, kterou metodu přehled používá.
Nejvyšší čísla patřila fondům, u kterých za nimi stála jednorázová událost. Aurelia nemovitostní SMS & Axelor vykázala 10,55 % převážně díky přecenění po první velké akvizici, kancelářských budov River Garden II a III v pražském Karlíně. Nejlepší z etablovaných fondů, Conseq realitní, skončil na 7,31 %. Jediný fond pod inflací, Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti s 1,98 %, má pozastavené vydávání i odkupování podílových listů.
Přecenění není nájemné
Výnos nemovitostního fondu vzniká ze dvou zdrojů a jen jeden z nich se dá čekat i příští rok.
- Nájemné: peníze, které fondu měsíc co měsíc platí nájemci. Opakují se, smlouvy obvykle obsahují inflační doložku, která nájem každoročně zvyšuje, a tvoří stabilní část výnosu.
- Přecenění: účetní změna hodnoty budov po novém znaleckém ocenění. Neopakuje se, může jít i dolů a po velké akvizici dokáže jednorázově zvednout roční výsledek o několik procentních bodů.
Poměr obou složek najdete ve výroční zprávě fondu. Příjmy z nájemného jsou ve výkazu zisku a ztráty jedna položka, zisk nebo ztráta z přecenění investičního majetku druhá. Fond, jehož loňský výsledek stál převážně na přecenění, nemá o rok později z čeho totéž zopakovat.
Retailový fond a FKI nejsou totéž
Přehledy uvádějí obě skupiny vedle sebe a fondy kvalifikovaných investorů v nich vycházejí lépe. Není to tím, že by retailové fondy spravovali horší lidé.
- Retailový nemovitostní fond je otevřený komukoli, často už od několika set korun. Podléhá přísnějším pravidlům pod dohledem České národní banky, musí odkupovat podílové listy, a drží proto větší hotovostní polštář, který celkový výnos ředí.
- Fond kvalifikovaných investorů, zkráceně FKI, je určen investorům, kteří splní zákonnou podmínku, v praxi nejčastěji vkladem od jednoho milionu korun. Má volnější pravidla, může si dovolit vyšší zadlužení a delší lhůty pro vyplacení odkupu.
Vyšší výnos FKI je tedy zčásti zaplacen horší dostupností vlastních peněz a vyšším dluhem v pozadí. Svůj fond proto srovnávejte s fondy stejné kategorie, ne napříč oběma.
Na co se dívat vedle samotného výnosu
Najděte si v přehledu svůj fond a k němu tři až čtyři srovnatelné. Stejný typ nemovitostí, podobná strategie, podobná velikost. Pak se dívejte na čtyři věci.
- Z čeho ten výnos byl. Nájemné, nebo přecenění. Stojí to ve výroční zprávě.
- Kolik jste zaplatil na poplatcích. Ne sazba z prezentace, ale celková nákladovost fondu, uváděná jako TER, a částka ve vašem výpisu. Rozdíl jednoho procentního bodu ročně je za deset let dobře znát.
- Kolik má fond dluhu. Ukazatel LTV udává poměr úvěrů k hodnotě nemovitostí. Conseq u sebe uvádí 16 %, což je konzervativní. Vyšší páka zvětšuje pohyb oběma směry.
- Jak rychle se dostanete k penězům. Lhůta pro vyplacení odkupu a srážka za předčasný výstup, obvykle při držbě kratší než tři roky.
Reálný výnos je jiné číslo než to na výpisu
Nominální výnos je procento, které vám fond připsal. Reálný výnos je to, co z něj zbude po inflaci, a teprve on říká, jestli váš majetek skutečně vzrostl. Průměrných 6,04 % při inflaci 2,10 % znamená reálný přírůstek necelá čtyři procenta. Rok 2022 byl přitom pro nemovitostní fondy nominálně nejlepší v historii, průměrně 7,4 %, ale při tehdejší inflaci kolem 15 % šlo o reálnou ztrátu. Nejlepší rok podle výpisu a nejlepší rok pro vaše peníze nemusí být tentýž rok.
Do reálného výsledku patří i daň. U podílových listů platí tříletý časový test: držíte-li je déle než tři roky, je u běžných částek příjem z jejich prodeje osvobozen od daně z příjmů. Při kratší držbě se zisk daní.
Kdy je slabší rok důvod něco měnit
Jeden slabší rok důvod k odchodu není. Nemovitosti se přeceňují jednou nebo dvakrát ročně a pracuje se v nich v delších cyklech, takže roční čísla kolísají i u fondu, který dělá věci správně.
Tři roky pod srovnatelnými fondy při vyšších poplatcích jsou naopak důvod se ptát správce, čím to je, a nechat si odpověď doložit z výroční zprávy. Přehledy výsledků vycházejí každý rok na několika finančních serverech a jsou volně dostupné, takže celé srovnání zabere půlhodinu jednou ročně.
