Prezentace ukazuje, jak to má vypadat. Dokumenty ukazují, co se stane, když to vypadat nebude. U investičního bytu i u fondu kvalifikovaných investorů je postup stejný, jen se čtou jiné papíry. Letos se navíc u obojího posunulo něco, co se přímo dotýká toho, kolik vám banka půjčí a kdo na váš fond dohlíží.
U bytu: od dubna se financování počítá jinak
Česká národní banka od 1. dubna 2026 doporučuje u investičních hypoték horní hranici LTV 70 % a DTI 7. Investiční hypotékou se rozumí úvěr na třetí a další bydlení nebo na nemovitost, kterou chcete pronajímat. U hypotéky na vlastní bydlení se nezměnilo nic: LTV zůstává na 80 %, u žadatelů do 36 let na 90 %, a ukazatele DTI a DSTI jsou tam dál deaktivované.
V praxi to znamená, že na byt za 5 000 000 Kč určený k pronájmu potřebujete 1 500 000 Kč vlastních peněz místo dřívějšího milionu. Těch 500 000 Kč navíc nejde obejít lepším příjmem, protože LTV se počítá z hodnoty zástavy, ne z toho, kolik si troufáte splácet.
LTV, DTI a DSTI měří tři různé věci
Tyhle tři zkratky se pletou nejčastěji, a přitom každá zavírá dveře jinde. Projít jednou a spadnout na druhé je běžný scénář.
- LTV, tedy loan to value: poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. O vašem příjmu neříká nic. Rozhoduje o tom, kolik musíte mít našetřeno předem.
- DTI, tedy debt to income: poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu. Limit 7 znamená, že všechny vaše dluhy dohromady nesmí přesáhnout sedminásobek ročního čistého příjmu. Nepočítá se z jedné hypotéky, ale ze všech závazků, které máte.
- DSTI, tedy debt service to income: poměr měsíčních splátek k měsíčnímu čistému příjmu. Na rozdíl od DTI reaguje na úrokovou sazbu, takže při refixaci se může zhoršit, i když dlužíte pořád stejně. U investičních hypoték ČNB jeho hranici nestanovila, banky si ale vlastní vnitřní limit obvykle drží.
Nejčastější omyl je brát LTV jako měřítko toho, jestli na hypotéku dosáhnete. LTV rozhoduje o akontaci, tedy o hotovosti na začátku. Jestli vám banka půjčí vůbec, rozhodují DTI a DSTI, protože ty jediné se dívají na příjem. U investiční hypotéky teď musíte projít obojím.
Výnos počítejte s neobsazeností, ne bez ní
Hrubý nájemní výnos se dnes v Praze pohybuje zhruba mezi 3,5 a 4,5 %, v regionech mezi 5 a 7 %. To je ale číslo před náklady. Odečtěte příspěvky do fondu oprav, daň z nemovitosti, pojištění, správu a daň z příjmu z nájmu. A dosaďte neobsazenost: jeden až dva měsíce ročně je opatrný předpoklad, který vám hlavně ukáže, jak citlivý ten propočet je. Pokud jedna vynechaná platba překlopí výsledek do minusu, víte o něm to podstatné.
Rezerva je druhá věc, kterou propočty obvykle nemají. Kotel, rekonstrukce stoupaček nebo nájemník, který přestane platit a vy ho několik měsíců řešíte, nejsou výjimečné události. Propočet, který vychází jen bez nich, nevychází.
- Výpis z katastru nemovitostí: kdo je vlastník, jaká jsou na nemovitosti zástavní práva, věcná břemena a jestli neběží nějaké řízení.
- Zápisy ze shromáždění SVJ za dva roky. SVJ je společenství vlastníků jednotek a z jeho zápisů poznáte, jestli se chystá velká oprava a kolik na ni ve fondu oprav skutečně je.
- Propočet s neobsazeností, rezervou a daněmi, ne jen nájem minus splátka.
- Ověřená pronajímatelnost v té konkrétní lokalitě: kolik podobných bytů je zrovna v inzerci a jak dlouho tam visí.
- Potvrzené financování, tedy úvěrový příslib s konkrétním LTV a DTI, ne ústní ujištění poradce.
U fondu: zápis v seznamu ČNB není dohled ČNB
Tenhle rozdíl se plete nejčastěji a stojí nejvíc peněz. Česká národní banka ve stanovisku z 24. února 2026 uvádí přímo, že nad správci podle § 15 zákona o investičních společnostech a investičních fondech dohled nevykonává. Zápis do seznamu má podle ní pouze evidenční povahu a není podnikatelským oprávněním.
Správce podle § 15 navíc musí investora písemně upozornit ještě před podpisem smlouvy, že dohledu ČNB nepodléhá, a uvést to i na svých obchodních dokumentech. Když takové upozornění ve smluvní dokumentaci najdete, není to formalita k přehlédnutí. Je to hlavní informace o tom, co si kupujete.
- Fond kvalifikovaných investorů: má povolení ČNB, nebo ho obhospodařuje licencovaná investiční společnost. Má depozitáře, tedy banku, která kontroluje pohyb peněz do fondu a z fondu, a má statut, kterým je vázán.
- Správce podle § 15: je pouze zapsaný v seznamu, dohled nad ním nikdo nevykonává, depozitáře mít nemusí a ze zápisu nevyčtete nic o tom, do čeho investuje.
- Společné mají to, že se obojí prezentuje jako fond a obojí najdete na webu ČNB. Liší se v tom, co ten záznam znamená.
Statut se čte odzadu: nejdřív odkupy, pak poplatky
U fondu kvalifikovaných investorů je statut ta rozhodující listina. Najděte si nejdřív pasáž o odkupech: za jak dlouho po podání žádosti dostanete peníze, jestli může správce odkupy pozastavit a za jakých podmínek. U fondů, které drží nemovitosti nebo úvěry, se lhůta počítá v měsících, ne ve dnech, protože fond musí nejdřív něco prodat. To není vada, ale musíte to vědět předem.
Pak poplatky. Kromě vstupního a manažerského se dívejte na výstupní, který bývá odstupňovaný podle doby držení, typicky několik procent při odchodu v prvních letech a nula po pěti. A u výkonnostního poplatku je podstatné, z čeho se počítá a jestli má takzvanou high water mark, tedy jestli si správce bere odměnu až nad dosavadním maximem fondu, nebo z každého růstu i poté, co předtím ztratil.
Vstupní hranice se letos posunula. Od 1. července 2026 platí pro nově vznikající fondy jednotný minimální vklad 125 000 EUR na jednoho kvalifikovaného investora. U fondů založených dříve můžete stále narazit na vstup od jednoho milionu korun s písemným potvrzením vhodnosti od obhospodařovatele.
- Statut, hlavně pasáže o odkupech, o pozastavení odkupů a o poplatcích.
- Poslední výroční nebo pololetní zpráva se skutečným složením portfolia, tedy co fond drží podle auditované zprávy, ne co drží podle prezentace.
- Typ subjektu a dohled: fond kvalifikovaných investorů s povolením, nebo správce podle § 15.
- Kdo je depozitář a kdo auditor.
- Historie lidí, kteří fond řídí, dohledaná v obchodním a insolvenčním rejstříku, ne v jejich vlastním životopisu na webu fondu.
V obou případech platí totéž. Prezentace je marketingový materiál a ukazuje nejlepší možný scénář. Katastr, zápisy SVJ, statut a výroční zpráva jsou dokumenty, které někdo podepsal a nese za ně odpovědnost. Když se ty dvě věci rozcházejí, platí ta druhá.
Tenhle text není investiční doporučení a neříká, jestli si máte pořídit byt, fond, nebo ani jedno. Riziko je v obou případech reálné: u bytu neobsazenost, nečekaná oprava a sazba při refixaci, u fondu to, že se k penězům nedostanete ve chvíli, kdy je potřebujete.
