Rok 2026 přinesl do investování do nemovitostí a fondů tři změny, které spolu na první pohled nesouvisejí. Jedna zdražuje financování další nemovitosti. Druhá mění to, co musí umět otevřený fond, když chce příliš mnoho investorů najednou ven. Třetí omezuje fondy, které samy poskytují úvěry. Dohromady posouvají, co je v tomto segmentu považováno za běžné.
Investiční hypotéka: 70 % hodnoty a sedminásobek příjmu
S účinností od 1. dubna 2026 doporučuje Česká národní banka bankám dva přísnější limity u úvěrů na pořízení třetí a další nemovitosti nebo bytu určeného k pronájmu. LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7. U hypoték na vlastní bydlení se nemění nic.
Ty dvě zkratky se pletou nejčastěji ze všeho, přitom každá měří něco jiného a v praxi vás zastaví jiná z nich.
- LTV (loan to value) měří nemovitost. Je to poměr úvěru k hodnotě zástavy. Limit 70 % znamená, že nejméně 30 % ceny musíte pokrýt z vlastních zdrojů.
- DTI (debt to income) měří vás. Je to poměr celkového dluhu k čistému ročnímu příjmu. Limit 7 znamená, že součet všech vašich úvěrů včetně stávajících hypoték nemá přesáhnout sedminásobek ročního čistého příjmu.
- Rozdíl v praxi: LTV doplníte vyšší akontací, DTI ne. Kdo už dvě nemovitosti na úvěr má, narazí na sedminásobek příjmu dřív než na vlastní úspory. Proto druhý limit zastaví víc žádostí než první.
Za vyjasnění stojí i to, jak silný ten limit vlastně je. Jde o doporučení ČNB, ne o zákonnou povinnost banky. LTV a DTI umí ČNB stanovit i závazně, tentokrát zvolila měkčí nástroj. Banky se doporučeními zpravidla řídí, takže dopad na konkrétní žádost je podobný, banka se ale v jednotlivém případě odchýlit může. Na už čerpané úvěry doporučení nedopadá, na další akvizici ano.
Otevřené fondy musí mít nejméně dva nástroje řízení likvidity
Od 1. září 2026 platí zákon č. 130/2026 Sb., rozsáhlá novela zákona o investičních společnostech a investičních fondech, která do českého práva převádí evropskou směrnici známou jako AIFMD II. Část ustanovení nabíhá později. Obhospodařovatel otevřeného fondu, tedy fondu, který investorům odkupuje podíly na jejich žádost, musí mít nově zavedené alespoň dva nástroje řízení likvidity z harmonizovaného seznamu a jejich volba musí odpovídat strategii fondu.
Prakticky to znamená, že možnost odkupy dočasně pozastavit nebo zdržet přestala být nouzovou výjimkou a stala se standardní výbavou, kterou fond musí mít připravenou dopředu a popsanou ve statutu. Pro investora z toho plyne jedna podstatná věc. U otevřeného nemovitostního fondu není den, kdy o odkup požádáte, totéž co den, kdy peníze dorazí. Kde přesně tahle lhůta a její výjimky jsou, je ve statutu, ne v prezentaci.
Fondy, které samy půjčují, si musí nechat část rizika
Třetí změna míří na úvěrové fondy, tedy ty, které samy poskytují úvěry, typicky developerům. U úvěru, který prodají dál, si nově musí ponechat nejméně 5 % jeho nominální hodnoty. Zakázaný je model, kdy fond úvěr poskytne hlavně proto, aby ho obratem poslal na sekundární trh a riziko nechal někomu jinému.
K tomu přibyly stropy na zadlužení. Páka úvěrového fondu je omezena na 175 % u otevřené formy a 300 % u uzavřené. Jednomu dlužníkovi navíc fond nesmí půjčit více než 20 % svého kapitálu, jde-li o vybrané finanční instituce nebo jiné fondy. Smysl je jednoduchý: fond, který půjčuje, má nést kus rizika, které vytváří.
Zápis v seznamu ČNB není dohled ČNB
Tohle novela mění spíš okrajově, ale stojí za vyjasnění, protože se tím běžně argumentuje. U nabídek postavených na § 15 zákona o investičních společnostech, tedy u takzvaných alternativních fondů mimo dohled, se čas od času objeví věta ve smyslu „podáváme výkazy ČNB“. Zní to jako doklad dohledu. Doklad dohledu to není.
ČNB nevykonává dohled nad správci podle § 15 ZISIF s výjimkou splnění povinnosti zápisu do seznamu.
Česká národní banka
- Zápis v seznamu: správce se ČNB ohlásil a je veden v seznamu. ČNB ověřuje, že ohlašovací povinnost splnil, ne to, co s penězi dělá.
- Dohled: ČNB průběžně kontroluje hospodaření, oceňování majetku, depozitáře a dodržování pravidel. To se týká fondů kvalifikovaných investorů obhospodařovaných licencovanou investiční společností, ne subjektů podle § 15.
- Výkaz: roční hlášení, které správce podle § 15 odesílá do konce ledna. Novela jeho rozsah zmenšila, nezrušila ho. Odeslaný výkaz ale dokládá jen to, že byl odeslán.
Co se u nabídky podle § 15 ověřit dá: hranice 125 000 EUR pro kvalifikovaného investora se počítá podle toho, co investor skutečně poslal, ne co přislíbil. A pokud počet investorů přesáhne dvacet, musí správce doložit zprávu auditora o dodržení tohoto limitu. To jsou konkrétní dokumenty, na které se lze zeptat.
Ke stávající držbě platí jednoduché pravidlo. Podmínky, za kterých jste do fondu vstupoval, jsou ve statutu a ve smlouvě a změna zákona je zpětně nemění. Může ale změnit to, co fond smí nebo musí dělat dál, a u otevřených fondů je letošní změna přesně tohoto typu. Statut se kvůli novým nástrojům likvidity bude aktualizovat. Až přijde oznámení o změně statutu, je to ten dokument, který má smysl otevřít.
