Když vybíráte mezi dvěma nemovitostními fondy, první číslo, které uvidíte, bývá výnos za poslední rok. Je to ten nejméně spolehlivý z dostupných ukazatelů. Je zpětný, týká se jiného období, než ve kterém budete držet vy, a u nemovitostních fondů ho zdaleka netvoří jen vybrané nájemné, ale hlavně přecenění majetku.
Nájemné a přecenění nejsou totéž
Nemovitostní fond má dva zdroje zisku a chovají se opačně. Nájemné je hotovost, která do fondu přišla. Nájemníci zaplatili, peníze jsou na účtu. Přecenění je odhad znalce, o kolik víc by nemovitost dnes stála, kdyby se prodala. Žádné peníze při něm netečou. Obojí se přitom sčítá do jednoho čísla, které fond vykáže jako výnos.
Praktický rozdíl se ukáže, až ceny nemovitostí klesnou. Nájemné teče dál, přecenění se otočí do minusu a stáhne vykázaný výnos s sebou. Fond, jehož loňských 8 % tvořilo ze tří čtvrtin přecenění, a fond, který stejných 8 % vybral na nájmu, jsou dvě různé investice se stejným číslem na letáku. Rozdělení výnosu na tyto dvě složky najdete ve výroční zprávě, ne v prezentaci.
Tři různé věci si v Česku říkají fond
Než začnete srovnávat parametry, ověřte si, co vlastně srovnáváte. Slovo fond používají tři skupiny subjektů, které se liší v tom nejdůležitějším: kdo je kontroluje.
- Retailový fond: má povolení České národní banky (ČNB), podléhá jejímu dohledu a smí se nabízet komukoli. Vydává statut i sdělení klíčových informací, tedy povinný dokument o nákladech a rizicích na několika stranách.
- Fond kvalifikovaných investorů (FKI): spravuje ho licencovaná investiční společnost pod dohledem ČNB, ale samotný fond je určený úzkému okruhu investorů a má volnější pravidla pro to, co smí držet a jak se zadlužit. Od 1. července 2026 je minimální vklad sjednocený na 125 000 EUR, tedy zhruba 3,1 milionu korun. Dřívější hranice 1 milionu korun s testem vhodnosti se pro nově vznikající fondy stala nerelevantní.
- Subjekt podle § 15 zákona o investičních společnostech a investičních fondech (ZISIF): jen zápis v seznamu ČNB, žádné povolení a žádný dohled nad tím, co s penězi dělá. ČNB u těchto zápisů sama uvádí, že zápis v seznamu nepředstavuje podnikatelské oprávnění a neopravňuje k veřejnému nabízení investic a shromažďování peněz od veřejnosti.
Ta třetí kategorie je důvod, proč se typ fondu ověřuje v seznamech ČNB a ne na webu fondu. Web napíše cokoli. Seznam regulovaných a registrovaných subjektů na cnb.cz ukáže, jaké povolení subjekt skutečně má, a u subjektů podle § 15 zobrazí i to varování.
Pět parametrů a dokument, ve kterém jsou
- Likvidita: jak často fond odkupuje podíly, jak dlouhá je výpovědní a vypořádací lhůta a za jakých podmínek smí odkupy pozastavit. Kde: statut fondu, část o vydávání a odkupování.
- Poplatky: správcovský poplatek z majetku, podíl na zisku a hranice, od které se počítá, plus vstupní a výstupní poplatky. Kde: statut a sdělení klíčových informací.
- Typ fondu a dohled: retailový fond, fond kvalifikovaných investorů, nebo subjekt podle § 15 mimo dohled. Kde: seznamy ČNB, ne web fondu.
- Co fond drží: seznam nemovitostí nebo pozic, obsazenost budov a zadlužení fondu. Kde: výroční a pololetní zpráva.
- Kdo fond řídí: u fondu kupujete práci konkrétních lidí. Jejich předchozí projekty a firmy jsou dohledatelné ve veřejném rejstříku.
U poplatků se ptejte na hranici, ne na procento
Správcovský poplatek bývá 1 až 2 % z majetku ročně a strhává se bez ohledu na výsledek. Podíl na zisku, tedy výkonnostní poplatek, bývá kolem 20 % a strhává se jen z výnosu nad určitou hranicí. Právě ta hranice rozhoduje o tom, kolik z výnosu zůstane vám, a popisují ji dva pojmy, které se pletou.
- Minimální hranice výnosu, anglicky hurdle rate: pevná úroveň, třeba 5 % ročně. Fond si bere podíl jen z toho, co vydělá nad ni. Sama o sobě ale neřeší, co se stane po ztrátovém roce.
- Historické maximum, anglicky high-water mark: fond si podíl na zisku vezme, až když hodnota podílu překoná své dosavadní maximum. Po ztrátovém roce musí nejdřív ztrátu dohnat a teprve pak si účtuje.
Fond, který má jen minimální hranici výnosu bez historického maxima, si může vzít podíl na zisku i v roce, kdy jste jako investor stále v mínusu z roku předchozího. Ve statutu je to jedna věta navíc. V penězích to při větší investici bývá rozdíl v desítkách tisíc korun.
Otevřený fond a likvidní fond nejsou totéž
Otevřený fond znamená, že podíly průběžně vydává a odkupuje. Neznamená, že peníze dostanete, kdy budete chtít. Mezi vaší žádostí a penězi na účtu stojí tři lhůty ze statutu: jak často se odkupuje, často čtvrtletně a ne denně, jak dlouho dopředu se musí odkup oznámit a do kolika dnů od rozhodného dne fond vyplatí. Sečtěte je, než se rozhodnete.
K tomu má většina nemovitostních fondů ve statutu právo odkupy pozastavit, když by kvůli nim musela rozprodávat budovy pod cenou. Je to ochrana investorů, kteří ve fondu zůstávají, a zároveň riziko, které nesete vy. Zrovna v nejhorším okamžiku se z podílu nemusí dát odejít. Tuto větu ve statutu vyhledejte dřív než tabulku výnosů.
Poslední otázka
Když srovnáváte dva fondy se stejným cílovým výnosem, srovnáváte marketing. Cílový výnos je záměr, ne závazek, a napsat se dá jakýkoli. Skutečný rozdíl mezi fondy je v poplatcích, v likviditě a v tom, co fond drží.
Proto se vyplatí položit správci jednu přímou otázku: v čem přesně ty peníze jsou. Konkrétní budovy, konkrétní obsazenost, konkrétní zadlužení. Fond, který na to neodpoví nebo odkáže na obchodní tajemství, tím odpověděl dost.
Nemovitostní fond není spořicí účet. Hodnota podílu kolísá i směrem dolů, výnos není zaručený a peníze v něm nemusí být dostupné ve chvíli, kdy je budete potřebovat.
