Když se rozhodujete mezi vlastním bytem a nemovitostním fondem, jedno číslo vám to nerozhodne. Obě varianty stojí na nemovitostech, ale tím je společná část vyčerpaná. Liší se ve vstupní částce, v tom, kolik času vám to sebere, jak rychle se dostanete zpátky k penězům a kdo o čemkoli rozhoduje.
Kolik potřebujete na začátku
U bytu jde o vlastní kapitál v řádu statisíců až milionů a k tomu hypotéku. Průměrná nabídková sazba hypoték byla v srpnu 2026 podle Swiss Life Hypoindexu 5,42 %. Byl to pátý růst v řadě a nejvyšší úroveň od srpna 2024. Modelová hypotéka 3,5 milionu korun na 25 let vychází na splátku 21 327 korun měsíčně. Ta splátka běží dál i v měsíci, kdy v bytě nikdo nebydlí.
Retailový nemovitostní fond, tedy ten, do kterého může vstoupit kdokoli, začíná u fondů jako NEMO, Trigea nebo Czech Real Estate Investment Fund na 500 korunách. Fond kvalifikovaných investorů, zkráceně FKI, je něco jiného. Od 1. července 2026 se vstupní hranice sjednotila na 125 000 EUR, tedy zhruba 3,1 milionu korun. Dřívější cesta přes milion korun s písemným posouzením vhodnosti investora se u nově zakládaných fondů prakticky neuplatní.
Retailový fond a FKI nejsou totéž
Tenhle rozdíl se v běžném hovoru o nemovitostních fondech stírá, a přitom mění, co si vlastně kupujete.
- Retailový nemovitostní fond: otevřený komukoli, vstup od stokorun, přísnější pravidla pro to, co smí držet, a povinný podíl likvidních aktiv, aby měl z čeho vyplácet odkupy.
- Fond kvalifikovaných investorů: vstup od 125 000 EUR, volnější investiční limity, může jít do rozestavěných projektů i do vyššího zadlužení. Vyšší očekávaný výnos a vyšší riziko jsou tady dvě strany jedné věci.
- Společné mají to, že v obou případech kupujete podíl na portfoliu budov, ne konkrétní byt. Nevyberete si, do které nemovitosti vaše peníze půjdou.
Na číslech za rok 2025 je ten rozdíl vidět. Kapitálově vážený index retailových nemovitostních fondů skončil na 5,55 %, medián fondu na 5,92 %. Fondy kvalifikovaných investorů ve stejném srovnání vynesly 7,94 %. Inflaci na úrovni 2,1 % porazilo 22 z 23 sledovaných retailových fondů. Loňský výnos ale nic neříká o tom příštím a za vyšším číslem u FKI stojí i vyšší zadlužení fondů.
Kolik práce to bude
Byt je provoz. Shánění nájemníků, opravy, výpadky mezi nájmy, papírování, schůze společenství vlastníků. Kdo si vlastní čas do výpočtu nezapočítá, počítá špatně.
Na výnosu je to znát. Hrubý nájemní výnos, tedy roční nájem dělený cenou bytu, vychází v Praze zhruba na 3,5 %, v Brně na 3,78 % při nabídkové ceně kolem 137 695 korun za metr a nájmu 434 korun za metr. To číslo ale nepočítá s neobsazeností, opravami, správou ani s daní. Po jejich odečtení se čistý výnos běžně pohybuje mezi 2 a 4 %. U fondu je práce jedna: převedete peníze a pak čtete výpis.
Jak rychle se z toho dostanete ven
Byt se prodává měsíce a náklady na prodej nejsou malé. Provize realitní kanceláři, právní servis a případně sleva, kterou si kupující vyjedná, protože pozná, že spěcháte.
Z fondu se nevystupuje prodejem, ale odkupem. Fond vám podíl odkoupí za hodnotu, kterou sám vyhlašuje. U retailových fondů se odkupy běžně vypořádávají do měsíce od stanovení hodnoty podílu, u částek nad 5 milionů korun může lhůta doběhnout až na 12 měsíců. Do 3 až 5 let od vstupu navíc většina fondů účtuje výstupní poplatek.
A pak je tu situace, na kterou se ptá málokdo. Fond může odkupy pozastavit. Zákon o investičních společnostech a investičních fondech to dovoluje, když je to nutné k ochraně podílníků, a základní lhůta jsou 3 měsíce. Statut otevřeného fondu, který investuje do nemovitostí, ale může stanovit dobu delší, nejvýše 2 roky. Likvidita fondu tedy není samozřejmost. Je to parametr ve statutu a čte se před vstupem, ne v krizi.
Jedna nemovitost, nebo desítky
Byt je jedna nemovitost, v jedné lokalitě, s jedním nájemníkem. Když se v něm rok nebydlí, výnos je nula a splátka běží dál. Fond drží desítky budov, takže jedna neobsazená z třiceti je čárka v reportu. Za to rozložení ale platíte tím, že o skladbě portfolia nerozhodujete.
Daně a to, kdo rozhoduje
Daňově jde o dvě odlišné situace. Příjem z prodeje bytu je osvobozený po 10 letech od nabytí, pokud jste nemovitost pořídili po 1. lednu 2021. U starších platí původních 5 let. Výjimka je, když jste v bytě sami bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. U podílových listů a investičních akcií stačí časový test 3 roky. Nájem se přitom daní průběžně jako příjem z pronájmu sazbou 15 %, u vysokých příjmů 23 %.
Zbývá kontrola. U bytu rozhodujete vy: komu pronajmete, kdy zvýšíte nájem, co opravíte. U fondu rozhoduje správce a vy do toho nemluvíte. U fondů ve formě SICAV, což je akciová společnost s proměnným základním kapitálem, drží investoři investiční akcie. Ty dávají právo na odkup, ne na řízení fondu. To patří k zakladatelským akciím, které si drží zakladatel.
Ani jedna varianta není lepší. Jsou to dva různé obchody. U bytu kupujete kontrolu a platíte za ni prací a tím, že se z investice nedostanete rychle. U fondu kupujete klid a platíte za něj tím, že nerozhodujete. Otázka tedy nezní, co vynese víc, ale kolik práce a kolik kontroly chcete mít.
