Za posledních třináct let skončilo v insolvenci 259 českých emitentů podnikových dluhopisů, kteří dohromady vydali dluh za 56,95 miliardy korun. Jen v roce 2025 jich přibylo šedesát. Případy se od sebe liší, ale opakují se v nich stejné čtyři věci, a všechny čtyři jdou zjistit z veřejných rejstříků dřív, než investor podepíše.
Stejných 1 500 000 Kč jde dát do investičního bytu s hypotékou, nebo do nemovitostního fondu. Následující propočet vede obě cesty vedle sebe se stejným vstupem a s vypsanými předpoklady, včetně srpnové sazby hypoték 5,42 % a hranice LTV 70 %, kterou ČNB doporučuje od dubna 2026. Jsou to modelová čísla, ne odhad budoucího vývoje.
Od 5. června platí v Česku evropská hranice 12 milionů eur, pod kterou může firma nabídnout dluhopisy veřejnosti bez prospektu. Česká novela, která ji má stlačit na 5 milionů, leží od července ve sněmovních výborech. Kdo emise už drží, toho se změna netýká. Kdo zvažuje další nákup, kupuje v jiném prostředí než před dvěma lety.
Od dubna platí přísnější doporučení ČNB pro úvěry na nemovitosti k pronájmu, od 1. září nová pravidla pro fondy. Tři posuny, které se netýkají jen nových investic, ale i toho, co už držíte. A jedna věta o dohledu ČNB, která se používá jako důkaz, i když nic nedokazuje.
U fondů se většina problémů pozná dřív, než se člověk dostane k číslům. Dvě věci si ověříte v seznamech České národní banky za pár minut, zbytek je ve statutu. Tady je pět míst, kam se podívat, a co na nich hledat.
Analýza téměř dvou tisíc českých dluhopisových emisí z let 2012 až 2025 spočítala, jak často skončily v insolvenci. U emisí prodaných v bance nebo u licencovaného obchodníka s cennými papíry to byla dvě procenta. U emisí prodávaných přes vlastní web, provizní síť nebo telefonát skončila v insolvenci každá sedmá.
Medián inzerovaných bytů v Praze se drží kolem 160 500 Kč/m², nájmy rostou pomaleji než ceny a hrubý výnos z pronájmu vychází na 3,4 %. Od dubna 2026 navíc ČNB doporučuje u investičních hypoték nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti. Tady je propočet, jak to dnes na konkrétním bytě vychází.
Insolvence není pojistná událost. Peníze se rozdělují v pořadí, které vzniklo v den podpisu, a ve 36 % firemních konkurzů dokončených v roce 2025 nedostali věřitelé nic. Co se stane mezi prvním nezaplaceným kupónem a rozvrhem, a co jde zjistit dřív, než podepíšete.