LTV, tedy loan to value, říká, jakou část hodnoty zástavy tvoří úvěr. Šedesát pět procent zní bezpečně: kdyby dlužník přestal platit, zástava se prodá a na investory zbude dost. Celá ta úvaha ale stojí na tom, že hodnota ve jmenovateli je pravdivá.
Tři otázky k odhadu
- Kdo odhad dělal a kdo mu ho platil
- Kdy vznikl, protože odhad starý dva roky popisuje jiný trh
- Jestli je to hodnota při běžném prodeji, nebo při rychlém prodeji pod tlakem
Poslední bod je nejdůležitější a nejčastěji chybí. Když se zástava realizuje, prodává se rychle a pod tlakem, tedy typicky se srážkou. Šedesát pět procent LTV proti běžné ceně může být devadesát procent proti ceně, kterou reálně dostanete.
Pořadí zástavy
Být první v pořadí a být druhý je rozdíl mezi dvěma úplně jinými investicemi se stejným LTV. Když je před vámi banka, uspokojí se první a vy z toho, co zbude. Ptejte se na pořadí vždycky a nechte si ho ukázat v katastru.
Co si z toho odnést
- LTV je poměr, jehož jmenovatel někdo odhadl. Ptejte se kdo, kdy a za jakých předpokladů.
- Hodnota při rychlém prodeji je nižší než při běžném. LTV se obvykle počítá z té druhé.
- Pořadí zástavy rozhoduje o tom, jestli dostanete něco, nebo nic.
- Zajištění bez zástavního agenta znamená, že za investory nikdo nejedná.